Entro quanto è possibile sanare un abuso con demolizione?
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Quanto tempo si ha per fare richiesta di sanatoria con ordine di demolizione in corso? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito la questione, citando le novità introdotte dal Decreto Salva Casa in materia di sanatoria edilizia. Ecco quali sono i termini da rispettare e gli ultimi aggiornamenti.
Quando si possiede un immobile che presenta un abuso edilizio, si rischia di incorrere in un ordine di demolizione. In questo caso, si può fare richiesta di sanatoria per evitare di demolire l’abuso, ma si devono rispettare determinati criteri e tempistiche ben precise. La sanatoria edilizia, infatti, è una procedura che permette di regolarizzare un immobile costruito o modificato non in conformità con quanto previsto dai permessi rilasciati dal Comune.
In passato sia le piccole difformità che gli abusi più importanti, richiedevano una doppia conformità, ma il Decreto Salva Casa ha cambiato tutte le carte in tavola, semplificando di molto la materia. In particolare, il DL n. 69/2024 è intervenuto direttamente sul Testo Unico dell’Edilizia, con l’art. 36-bis. Questo parla proprio delle piccole difformità, per cui prevede una sanatoria semplificata.
Sanatoria con ordine di demolizione
Rimanendo nel raggio d’azione delle piccole difformità, il Decreto Salva Casa ha sancito che queste possono passare per una sanatoria semplificata, a patto che gli interventi rispettino due requisiti fondamentali:
- il rispetto delle regole urbanistiche in vigore alla presentazione della domanda di sanatoria,
- il rispetto delle regole tecniche in vigore alla realizzazione dell’opera.
Nel Testo Unico dell’Edilizia, all’art. 33 comma 1, si legge che:
Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso.
Tradotto in parole povere, l’articolo sancisce che vengano demolite le opere abusive entro il termine deciso dal Comune e che se questo non dovesse avvenire, il Comune può intervenire e demolire l’abuso a spese del responsabile. Ciò detto, se è stato già presentato un ordine di demolizione, c’è ancora una chance, rappresentata proprio dalla richiesta di sanatoria.
I tempi da rispettare per la domanda.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto numerose novità. In particolare, l’art. 36-bis specifica che per presentare la domanda di sanatoria su una piccola difformità si devono rispettare delle tempistiche ben precise. Innanzitutto si deve essere entro i 90 giorni dall’ordine di demolizione (art. 31, comma 3 del Testo Unico dell’Edilizia). In secondo luogo, la domanda si può presentare solamente se non sono state ancora applicate sanzioni amministrative (art. 36-bis, comma 1). Se una delle due condizioni non viene rispettata, non si può presentare alcuna domanda di sanatoria, e si deve rimuovere l’abuso secondo quanto predisposto dal Comune.
A questo riguardo, si è recentemente espressa anche la Corte Costituzionale, con la sentenza 14130/2025. In essa, la Corte specifica che la richiesta di un titolo edilizio in sanatoria può essere presentata solo entro 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative. Decorso tale termine, l’immobile viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale e si perde qualsiasi possibilità di sanare l’abuso. Le domande edilizie con il Salva Casa sono più rapide, ma questo non vuol dire che si possa sanare qualunque tipo di abuso.
