Cedolare secca sul terzo immobile: il trucco per evitare la partita IVA
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Come fare per mantenere la cedolare secca sul terzo immobile in affitto, senza aprire la partita IVA? Questa è la domanda che moltissimi gestori e proprietari di immobili destinati agli affitti brevi si stanno ponendo, alla luce delle nuove regole sugli affitti turistici che sono entrati ufficialmente in vigore con la Legge di Bilancio: ecco alcune soluzioni.
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La Legge di Bilancio ha portato importanti novità nel campo degli affitti turistici, e in particolare ha introdotto diversi vincoli che colpiscono direttamente chi ha scelto questa forma di attività come investimento e seconda entrata. Fino al 31 dicembre 2025, infatti, i proprietari di immobili destinati ad affitti brevi a scopo turistico, potevano usufruire della cedolare secca al 26% fino ad un massimo di 4 proprietà, sfruttando, sulla prima casa in affitto, l’aliquota al 21%. L’obbligo di aprire la partita IVA, quindi, scattava a partire dal quinto immobile, che rappresentava lo scalino oltre il quale da semplice investimento, l’attività diventa imprenditoriale.
Dal 1 gennaio 2026 però, il panorama delle locazioni brevi è totalmente diverso, e i proprietari sono obbligati ad aprire la partita IVA già dal terzo immobile in affitto. Esistono, tuttavia, alcune strategie legali che consentono di continuare a beneficiare del regime della cedolare secca anche se si hanno più di 3 proprietà in affitto: ecco quali sono.
Cedolare secca sul terzo immobile in affitto
La Legge di Bilancio 2026 si è fatta attendere, e ha portato numerose novità nella vita degli italiani. In particolar modo, ad essere stati toccati direttamente sono i gestori e i proprietari delle locazioni brevi a scopo turistico. Se fino a pochi giorni fa, infatti, era possibile avere fino a 4 immobili in affitto senza l’obbligo di apertura della partita IVA (e il conseguente avvio di un’attività imprenditoriale), oggi il numero massimo di immobili che consente di gestire entrate extra senza aprire la partita IVA scende a 2. In particolare, sul primo immobile si può ancora godere della cedolare secca al 21%, mentre sul secondo l’aliquota è del 26%.
Questo comporta, per i piccoli investitori, conseguenze decisamente importanti, soprattutto in termini di spese:
- l’applicazione dell’IRPEF ordinaria invece della cedolare secca,
- il versamento dei contributi previdenziali sugli importi generati dalle locazioni brevi,
- l’aumento delle imposte dirette,
- le spese del commercialista,
- gli adempimenti burocratici.
Strategie legali per non aprire la partita IVA
Esistono però, alcune strategie legali per continuare a beneficiare del regime agevolato anche con più proprietà. Innanzitutto, si può destinare due immobili alle locazioni brevi, trasformando le altre proprietà in locazioni a lungo termine. Questa soluzione garantisce il mantenimento della cedolare secca e consente di avere comunque un’entrata stabile, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. In alternativa, si possono intestare gli immobili eccedenti il limite di legge ad altri membri del nucleo familiare (coniuge, figli). Con una donazione o una compravendita tra familiari, infatti, ogni soggetto può gestire fino a 2 immobili con cedolare secca.
Infine, si può sfruttare il comodato d’uso gratuito o la sublocazione a favore di un familiare o di un terzo: il proprietario rimane titolare dell’immobile, ma cede il diritto di godimento della casa ad un’altra persona, la quale può destinarla a locazione turistica. In questo modo, il gestore risultante sarà il comodatario o il sublocatario, non facendo rientrare l’immobile nel conteggio delle locazioni brevi del proprietario. Attenzione però all’Agenzia delle Entrate, che potrebbe vedere queste strategie come abusi del diritto o elusione fiscale. Prima di avventurarsi in questo tipo di strade, quindi, è sempre meglio consultare un commercialista o un consulente fiscale esperto.
