Vendere una casa occupata: cosa comporta e quanto si perde
- Laurea in Belle Arti
Vendere una casa occupata abusivamente non è un’operazione facile né vincente per il proprietario poichè, oltre alle difficili pratiche per ottenere la liberazione dell’immobile, si va incontro ad una svalutazione enorme dello stesso. Ecco tutto quello che c’è da sapere a riguardo, e come muoversi.
Un proprietario che decide di vendere la propria casa, lo fa solitamente per ricavarne un guadagno, o aumentare la propria liquidità. Va da sé che, più si riesce ad incassare con questa operazione, meglio è. Di conseguenza, si devono creare tutte le condizioni di vendita migliori possibile, per ottenere un prezzo vantaggioso. Questo non si verifica, però, quando si mette in vendita una casa occupata abusivamente. Considerando, infatti, che al momento del rogito la casa deve essere trasferita libera da persone e cose (salvo altri accordi riguardo il mobilio), un occupante abusivo contribuisce a complicare parecchio la situazione, e anche a svalutare il prezzo dell’immobile.
Una clausola fondamentale da conoscere riguarda infatti il consenso dell’acquirente, il quale deve necessariamente essere a conoscenza dell’occupazione abusiva e che, proprio in virtù della stessa, può ottenere un prezzo di acquisto molto più basso rispetto al valore di mercato della casa. Ecco come muoversi in questa situazione così delicata, per liberare l’immobile dall’occupazione e per non perdere troppo in termini economici.
Vendere una casa occupata
Vendere una casa occupata non è mai la miglior soluzione che si può trovare. Da un lato ci sono infatti gli ostacoli fisici alla vendita (l’occupante può ostacolare le visite, ecc.), dall’altro la svalutazione economica. Infatti, anche se è difficile quantificare la perdita di valore di un immobile occupato, il prezzo scende parecchio rispetto al suo valore di mercato. Questa svalutazione dipende principalmente dai costi che si devono sostenere per liberare l’immobile, dalle tempistiche necessarie per lo sgombero, e dalla difficoltà di rivendere la casa nel caso in cui non si riuscisse a liberarla.
Inoltre contribuiscono a ridurre il valore dell’immobile anche la svalutazione da valore d’uso (quando ossia la casa non si può utilizzare immediatamente), e il danneggiamento dell’immobile da parte di chi lo sta utilizzando senza alcun diritto. Si tratta di una situazione completamente a svantaggio di chi vende, che porta enormi benefici economici a chi acquista, poichè può comprare la casa ad un prezzo di molto inferiore. L’acquirente però, per ottenere questo prezzo, accetta anche di non poter disporre immediatamente dell’immobile e di dover avere a che fare con un iter burocratico affatto snello e veloce.
Come far liberare l’immobile
Una casa si definisce occupata abusivamente quando è utilizzata da un soggetto che non ha diritto a farlo, ossia che si è impossessato della proprietà senza alcun titolo. In questa definizione rientra anche l’inquilino che non lascia l’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione. La responsabilità di far liberare l’immobile si muove con la proprietà: prima del rogito ricade sul vecchio proprietario ma, se si decide consensualmente di procedere con la compravendita, successivamente all’atto d’acquisto sarà il nuovo proprietario a doversi attivare per mandar via gli occupanti. L’iter da seguire è lo stesso, e consiste in:
- sporgere una denuncia per occupazione abusiva, per avviare il procedimento penale;
- rivolgersi ad un avvocato per avviare un’azione di reintegrazione (per ottenere la restituzione del possesso dell’immobile);
- se l’azione viene accolta, il giudice emette un’ordinanza di reintegrazione;
- se gli occupanti non liberano l’immobile, intervengono le forze dell’ordine per dare esecuzione dell’ordine del giudice.
