Vendere un preliminare: ecco come farlo nel modo giusto
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Vendere un preliminare è un modo per guadagnare dalle compravendite immobiliari senza passaggio di proprietà. Non si diventa proprietari dell’immobile, ma si può guadagnare dalla sua rivendita. Come funziona e come farlo nel rispetto di tutte le normative vigenti.
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Una tecnica molto diffusa, soprattutto da chi vuole investire nel mercato immobiliare ma non vuole mettere a rischio un capitale troppo elevato, è la vendita del preliminare di compravendita, o compromesso, che dir si voglia. In questo articolo vedremo insieme le caratteristiche di questa operazione e gli obblighi che comporta per gli investitori, che devono fare attenzione alle leggi.
Questa strategia consente agli investitori di portare a termine operazioni immobiliari senza diventare mai proprietari effettivi dell’immobile che si sta trattando. Proprio per questo però, a livello fiscale vendere un preliminare può essere un’operazione rischiosa. Per esempio, si deve sapere in anticipo come verrà tassato il reddito che si genera da questa operazione, per non rischiare di perdere tutto il ricavato con la successiva dichiarazione dei redditi.
Vediamo insieme quindi come vendere un preliminare nel modo giusto, nel pieno rispetto delle normative vigenti e soprattutto in modo proficuo.
Vendere un preliminare: come si fa
Il preliminare di compravendita, o compromesso, è un accordo con cui il venditore e l’acquirente si impegnano a portare a termine la compravendita di un immobile. All’interno del preliminare devono esserci sia le generalità delle parti che quelle dell’immobile, e tutte le condizioni dell’accordo, dal prezzo di vendita alla tempistica, dalla modalità di pagamento alle altre condizioni specifiche. Dopo aver stipulato il preliminare, l’acquirente, può vendere l’atto e trarne un guadagno.
Con questa soluzione, l’acquirente-investitore effettua un’operazione immobiliare senza passaggio di proprietà, perché vende il contratto prima di arrivare al rogito. Affinchè questo sia possibile, però, il venditore deve essere a conoscenza dell’intenzione dell’acquirente di vendere il preliminare, e accettarla. Come indicato nell’art. 1406 del Codice Civile infatti,
ciascuna delle parti può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.
Di conseguenza, la volontà di vendere il preliminare deve comparire già nella proposta d’acquisto.
E a livello fiscale?
A livello fiscale un’operazione di questo tipo comporta tassazioni sia dirette che indirette, che variano se il cedente è una persona fisica oppure una società. Per le imposte dirette (IRPEF se si tratta di persona fisica, IRES al 24% per le società), la base imponibile è data dal guadagno che si ottiene. Questo si determina facendo la differenza tra il prezzo di vendita e il costo iniziale del contratto. Per quanto riguarda invece le imposte indirette, nel caso di persona fisica, le spese cui si va incontro sono:
- l’imposta di registro pari al 3% dell’importo della cessione;
- l’imposta fissa di €200 per la registrazione del preliminare;
- le spese delle marche da bollo (€16 ogni 4 pagine o 100 righe del preliminare).
Se a vendere il preliminare è invece una società, gli obblighi fiscali che deve rispettare sono:
- emissione della fattura con IVA al 22%;
- pagamento dell’imposta fissa di €200 per la registrazione del preliminare;
- pagamento delle marche da bollo (come sopra)
Come appare evidente dunque, la vendita del preliminare è un’operazione più che lecita, se fatta correttamente, e che può portare guadagni anche molto alti, ma bisogna sapersi muovere. All’inizio può essere utile chiedere l’assistenza di un professionista (agente immobiliare, avvocato o notaio che sia), poiché si può incappare in situazioni problematiche, come ad esempio accade quando il preliminare riguarda un immobile con un abuso.
Oppure bisogna sapere cosa fare se il proprietario non si presenta all’atto. In linea generale comunque, si deve sempre rimanere aggiornati sulla normativa vigente ed essere sempre molto attenti nella scelta dell’immobile.
