Preliminare di vendita di immobile abusivo: è valido?

Vi è mai capitato di acquistare un immobile, salvo poi scoprire che lo stesso fosse oggetto di un abuso edilizio? In tal caso la legge tutela l’acquirente, decretando la nullità del preliminare siglato. Ecco l’orientamento giurisprudenziale.

abuso edilizio 2Di questi tempi, al momento del rogito, appare alquanto difficile che dinnanzi ad un notaio possa essere siglato un contratto di compravendita tra le parti, che preveda il passaggio di proprietà di un immobile oggetto di irregolarità.

Acquistare un immobile risultato essere abusivo per irregolarità urbanistica, tuttavia, è un rischio che grava sull’acquirente, chiamato a far valere in giudizio la propria pretesa a conservare il diritto sul bene.

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Preliminare di acquisto di immobile abusivo: il contratto è valido?

La prima risposta da dare a chi risulta essere investito dal problema, riguarda la validità del contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di un diritto reale di proprietà sull’ immobile abusivo.

Ovvero occorre chiedersi se il preliminare di vendita stipulato dalle parti sia valido o nullo, per violazione di irregolarità urbanistica dichiarata nel registro castale, ai sensi della legge del 28 Febbraio n. 47 del 1985.


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L’acquirente è legittimato a contrarre? Ed ancora, il preliminare di vendita sull’immobile gravato da irregolarità urbanistica, non potrebbe essere soggetto a nullità?

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Preliminare di acquisto di immobile abusivo: l’orientamento giurisprudenziale

Allorquando si promette con un preliminare di vendita, di acquistare e corrispondentemente, cedere un immobile abusivo è possibile incorrere nel rischio della sanzione di nullità del contratto.

Bene, secondo l’orientamento giurisprudenziale la sanzione della nullità del contratto preliminare, può escludersi per i contratti traslativi del diritto reale di proprietà, con efficacia obbligatoria, tra cui rientra il preliminare di vendita.

Il preliminare di vendita è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un accordo definitivo di vendita più in là nel tempo. Tale intervallo temporale, consente alle parti di poter provvedere a sanare la posizione urbanistica del bene oggetto del contratto.

In tal senso è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione (con sentenza n.20707 del 2017) che ha stabilito come la dichiarazione attestante la regolarità urbanistica dell’immobile, debba essere fornita dal venditore a conclusione del rogito o durante il giudizio, prima della pronuncia dell’autorità giudiziaria competente.

I titoli abilitativi validi in termini di costruzioni o ristrutturazioni di un edificio sono: licenza edilizia, permesso di costruire, mentre il condono edilizio sana i vizi di costruzione o di ristrutturazione privi dei titoli succitati.


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Preliminare di vendita ed obbligo di accertamento preventivo

Chi stipula un contratto preliminare di vendita dovrà accertare, ed effettuare delle verifiche preventive, prima della stipula del contratto definitivo di vendita. Appurato che l’immobile sia privo di licenza o concessione, l’acquirente dovrà adottare determinate tutele per il proprio acquisto. Lo stato di irregolarità urbanistica che pesa in capo all’immobile, dev’essere citato nel preliminare con apposita nota ed accettata dall’acquirente.

L’acquirente, di poi, dovrà stabilire un accordo con il cedente in merito all’assunzione del rischio derivante dall’esito negativo del processo amministrativo avviato in sede di sanatoria del vizio strutturale.


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Allorquando l’irregolarità sia iscritta nel preliminare e l’acquirente ne sia messo a conoscenza al momento della firma del compromesso, non potrà sottrarsi agli obblighi derivanti dal contratto.

Prima di concludere il preliminare, l’acquirente dovrà effettuare dei controlli che accertino l’regolarità urbanistica dell’immobile che intende, in futuro, acquistare.

Tra tali accertamenti rientra la conformità urbanistica, che rappresenta un titolo in grado di stabilire una corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo abilitativo acquisito dallo stesso in relazione all’uso per il quale è destinato.

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Irregolarità urbanistica: quali le differenze tra preliminare e vendita.

L’irregolarità urbanistica di un immobile, se può essere superata in fase di preliminare prima del rogito, non potrà verificarsi lo stesso per il contratto definitivo di compravendita che, in assenza di titolo abilitativo, è da considerarsi nullo.

Il contratto di compravendita stipulato senza titolo urbanistico di idoneità, sottopone il venditore ad una doppia responsabilità penale per false dichiarazioni, poste in essere durante il rogito ed abuso edilizio.

Sul piano civilistico, invece, sussiste una nullità degli effetti del contratto di compravendita definitivo. La domanda può essere fatta valere dinnanzi al giudice competente per territorio senza alcun vincolo di prescrizione.

La pronuncia di nullità del contratto di compravendita, fa in modo che il preliminare di vendita di immobile abusivo cessi di produrre effetti retroattivamente, ovvero viene considerato come se non fosse mai stato stipulato fra le parti.

La conoscenza da parte del venditore dell’irregolarità urbanistica del bene, fa venire meno l’inadempimento del contratto da parte del promissario acquirente.

Quest’ultimo, infatti, può recedere dal preliminare di vendita e chiedere dinanzi al giudice la restituzione, da parte del cedente, del doppio della caparra versata per inadempimento contrattuale in capo al venditore.

 

 

 

 

 

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza, abilitazione Forense
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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