Preliminare di vendita: cosa si verifica quando il proprietario non si presenta dal notaio?

Cosa succede allorquando a seguito della firma del preliminare, il cedente si rifiuti di stipulare il contratto di vendita definitivo davanti al notaio? In che modo è tutelato l’acquirente per inadempimento del venditore?

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Il preliminare di vendita è un contratto con il quale le parti si obbligano reciprocamente a concludere, entro un determinato tempo, l’accordo definitivo sulla scorta di quanto pattuito in precedenza.

Tuttavia può accadere che una delle parti, nel nostro caso il cedente, non desideri più presentarsi dal notaio per stipulare l’atto di vendita definitivo.

In questo caso è necessario chiedersi cosa possa fare l’acquirente che abbia già versato la caparra.

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Preliminare: obblighi e diritti da esso derivanti

Chi ha firmato un compromesso di vendita non ha né ceduto né ancora acquistato un bene immobile. Tuttavia si è impegnato a cedere o acquistare lo stesso in conformità alle condizioni stabilite dalle parti nel preliminare.


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Entrambe le parti si impegnano di seguito al preliminare a stipulare il rogito con trascrizione del contratto definitivo produttivo di del trasferimento del diritto reale di proprietà in favore dell’acquirente.

Cosa accade, tuttavia, se il cedente si tira indietro?

In particolar modo, cosa può fare l’acquirente per far valere nonostante l’inadempimento all’obbligazione da parte promittente cedente, linteresse a definire il passaggio di proprietà?

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Preliminare: l’acquirente si tira indietro. Cosa si verifica?

Qualora al momento del rogito ovvero della stipula del contratto definitivo di compravendita, il cedente decida di non voler più stipulare il contratto definitivo di vendita, l’acquirente dovrà far valere le proprie ragioni avendo ottemperato a tutti gli obblighi derivanti dal contratto preliminare (versamento di una caparra).

L’acquirente può agire in due modi: o chiede in giudizio l’esecuzione forzata – con sentenza del giudice – del trasferimento di proprietà, ovvero fa valere lo scioglimento del contratto con restituzione della caparra versata.

Qualora il venditore non intenda più presentarsi davanti al notaio per firmare il rogito, occorre verificare se il preliminare di vendita stipulato indicasse la data entro cui l’atto di vendita definitivo si dovesse stipulare.

In tal caso il non rispetto del termine di stipula del contratto definitivo comporta un inadempimento del cedente che, l’acquirente potrà far valere dinnanzi al giudice senza preventiva lettera di diffida.


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L’acquirente potrà agire, in particolare, in giudizio per ottenere l’esecuzione forzata del passaggio di proprietà.

Diversamente, l’acquirente potrà far valere la risoluzione del contratto per inadempimento dell’acquirente con pagamento a proprio favore del doppio della caparra o, in alternativa, il risarcimento del danno.

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Preliminare privo di termine per la stipula del contratto di vendita: cosa fare se acquirente non vuole cedere?

Nel caso in cui il preliminare non contenga l’indicazione del termine entro cui stipulare il contratto definitivo e, il cedente mostri la volontà di non voler cedere perché, nel frattempo, abbia ricevuto un’offerta migliore da altro promissario acquirente, l’altra parte contraente potrà inviargli una lettera di diffida ad adempiere contenente una data entro cui dovrà presentarsi dinnanzi al notaio in un termine non inferiore ai 14 giorni.


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Nella lettera di diffida ad adempiere l’acquirente dovrà rendere noto al venditore che in caso di mancata stipula del rogito si adirà le vie legali per ottenere il doppio della caparra versata.

La formula giuridica migliore, in grado di tutelare gli interessi del promissario acquirente nei confronti del venditore che venga meno al  preliminare, resta la richiesta al giudice di emettere sentenza coattiva del passaggio di proprietà senza il consenso del venditore.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza, abilitazione Forense
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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