Terreni che cambiano destinazione: cosa devi dichiarare all’IMU
- Laurea in Belle Arti
Come funziona la dichiarazione IMU su terreno agricolo che diventa edificabile? Su questo argomento, partendo da un caso recente, la Corte di Cassazione si è espressa chiarendo ogni dubbio, e spiegando nel dettaglio quali sono gli obblighi dei contribuenti e dove, invece, il Comune non può avere pretese.
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Il caso di due contribuenti proprietari di un terreno che prima era agricolo e poi è stato trasformato in edificabile ha dato adito ad una sentenza con cui la Corte di Cassazione ha chiarito una volta per tutte gli obblighi dichiarativi in fatto di IMU. In particolare, con la sentenza n. 26921/2025 la Cassazione risponde alla domanda: è necessario inserire il terreno neo-edificabile nella dichiarazione IMU? Il caso partiva da degli avvisi di accertamento ICI che il Comune ha notificato ai due contribuenti in causa, per due annualità non pagate relative ad un’area compresa nel comparto edificatorio del Comune stesso.
I due contribuenti, contestando il valore attribuito dal Comune all’area e la sua edificabilità, considerando anche l’assenza di un Piano Urbanistico Attuativo e dei rilevanti oneri di urbanizzazione, hanno fatto ricorso. In un primo step, la Commissione tributaria ha dato ragione al Comune, così i proprietari si sono rivolti alla Corte di Cassazione, la quale ha espresso il proprio parere definitivo e ha colto l’occasione per chiarire una volta per tutte cosa si deve e non si deve fare quando un terreno passa dall’essere agricolo ad edificabile per opera di una decisione comunale.
Dichiarazione IMU su terreno agricolo che diventa edificabile
La Corte di Cassazione ha rigettato tutte le lamentele dei due proprietari, accogliendo solo in parte un appello che riguardava l’applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni tributarie. Con la sentenza n. 26921/2025 però, si torna a parlare dell’obbligo di dichiarazione ICI e, per estensione, della dichiarazione IMU, e lo si fa nel caso specifico della trasformazione di un terreno da agricolo ad edificabile nell’ambito di una decisione urbanistica imposta dal Comune, con la conseguente decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento da parte dell’ente stesso. In particolare, la Cassazione ha espresso con chiarezza gli obblighi dei contribuenti in termini dichiarativi:
L’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell’IMU, dall’art. 13, comma 1-ter, D.L. n. 201 del 2011 (…) non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore.
Gli obblighi dei contribuenti e del Comune
In poche parole, quindi, quando la trasformazione si attua per volere del Comune e non del singolo proprietario, non è necessario inserire il terreno nella dichiarazione IMU. L’assunto parte dal fatto che il Piano Urbanistico Comunale è un atto pubblico, e che l’informazione sulla nuova destinazione urbanistica risulta giuridicamente riconoscibile anche senza un’ulteriore specifica da parte del contribuente. Partendo la variazione urbanistica dal Comune, questi non può obbligare i contribuenti a dichiarare quanto da egli stesso deciso e imposto.
I proprietari di terreni agricoli che sono diventati edificabili per volere del Comune, non hanno quindi l’obbligo di dichiararli ai fini IMU. Questo chiarimento va ad arricchire e infoltire la lista delle sentenze che, nel corso del 2025, hanno aperto e rimaneggiato la questione IMU, tra cui si ricordano:
- gli esoneri IMU per l’anno in corso;
- i casi particolari IMU e la loro gestione;
- ritardi nel pagamento dell’IMU;
- lo scadenzario 2025;
- IMU sulle pertinenze;
- IMU su un immobile ereditato.
