Spese straordinarie prima del rogito: chi le paga?

A chi spettano le spese straordinarie prima del rogito, quelle già decise dall’assemblea di condominio, ma che andranno a favore solo dell’acquirente? Facciamo chiarezza sulla questione: deve pagarle il venditore in quanto proprietario al momento della delibera, oppure l’acquirente, che usufruirà dei benefici a seguito della spesa?

Quando nell’ambito di una compravendita immobiliare ci sono di mezzo le spese straordinarie del condominio, le trattative si fanno sempre spinose. Il motivo è molto semplice: sia il venditore che l’acquirente pensano che a sostenere quelle spese debba essere l’altro! Le spese straordinarie che riguardano il condominio possono riguardare il rifacimento delle facciate, dei lavori al tetto, l’ammodernamento dell’impianto citofonico e molto altro. In linea di massima, sono tutti interventi che apportano valore e beneficio agli inquilini, che però devono sostenere un esborso economico.

Da un lato il venditore sostiene di non doversene fare carico poiché non sarà lui a beneficiare dei lavori (a prescindere da quali essi siano), e dall’altro l’acquirente sostiene che a pagarle dovrebbe essere il titolare della proprietà dell’immobile nel momento in cui i lavori sono stati deliberati dall’assemblea. Chi dei due ha ragione? Facciamo chiarezza e analizziamo bene la situazione, esaminando cosa dice la legge a riguardo, per dissipare ogni dubbio una volta per tutte.

Spese straordinarie prima del rogito

Non è raro di questi tempi, tra Superbonus e incentivi statali per l’efficientamento energetico dei condomini, che durante un’assemblea si deliberino dei lavori straordinari. Questo, quando si decide di vendere casa, e c’è già una proposta in ballo, può diventare un problema. Infatti, questa situazione fa sorgere sempre dei malcontenti generali, e anche tante domande, tra cui la più pesante è: chi deve pagarli questi lavori straordinari? Il proprietario, perchè sono stati deliberati prima del rogito, o l’acquirente, che ne beneficerà in futuro?

Le spese condominiali straordinarie seguono la regola della delibera condominiale, ossia la proprietà al momento della delibera e non dei lavori e del beneficio effettivo della miglioria. Di conseguenza, le ristrutturazioni e le innovazioni deliberate prima del rogito pesano unicamente sulle tasche del venditore dell’immobile.

A confermare questo principio è anche la Cassazione, con l’ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021, che specifica come a dover pagare per le spese condominiali straordinarie sia il proprietario del bene al momento della delibera, a prescindere da quando i lavori saranno realizzati e pagati. Infatti, il venditore è responsabile del saldo anche dopo l’atto di rogito.

A chi spetta pagare?

Come abbiamo visto, la risposta è chiara: al venditore, anche se non usufruirà dei lavori per cui sta pagando. Al netto di quanto detto finora però, rimane sempre valido il fatto che tra le parti ci si possa mettere d’accordo e trovare una soluzione che soddisfi entrambi, anche dopo la firma del compromesso, tramite una scrittura privata. Infatti, in una trattativa per l’acquisto di un immobile, non è solo il prezzo a fare da ago della bilancia, ma anche altri fattori, come ad esempio:

• la tempistica del compromesso e del rogito;
  
• la disponibilità o la rigidità delle parti;
  
• gli importi di caparra, compromesso e saldo;
  
• eventuali richieste straordinarie ma vincolanti per una delle due parti.
  

Inoltre, il venditore di un immobile su cui è stato approvato il Superbonus deve anche prendere in considerazione la maxi-tassa introdotta all’inizio del 2024. Di conseguenza, spesso la soluzione migliore è trovare un accordo economico che modifichi, in base alle spese straordinarie da sostenere, l’offerta per la vendita dell’immobile.

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