Sanatoria post-1977: la Toscana si adegua al Salva Casa
- Laurea in Belle Arti
Il tema della sanatoria su immobili post-77 rimane centrale nel dibattito di adeguamento delle norme regionali italiani rispetto alle novità introdotte dal Salva Casa. Di pochi giorni fa, a questo proposito, è l’approvazione della Regione Toscana alla legge 51/2025, che dà l’ok, con riserva, anche alle sanatorie di difformità su immobili realizzati dopo il 30 gennaio 1977.
Il Decreto Salva Casa, con l’intento di semplificare, snellire e accorciare la burocrazia italiana in materia edilizia, ha introdotto diverse novità su più campi. Uno di questi riguarda la sanatoria delle piccole difformità. A questo proposito, si crea sempre una spaccatura, che vede da un lato gli immobili realizzati prima del 30 gennaio 1977, e quelli realizzati successivamente. Questa data coincide con l’introduzione nella normativa italiana della disciplina delle varianti in corso d’opera, ossia le variazioni al progetto originale di una costruzione.
Con la recente approvazione della Legge Regionale 51/2025, la Regione Toscana dà l’ok alla sanatoria delle piccole difformità non solo agli immobili ante-77, quindi sprovvisti di varianti, ma anche a quelli successivi a questa data, ponendo però un limite importante. Ecco di cosa si tratta, e quali sono le altre novità del Salva Casa Toscana.
Le varianti in corso d’opera
Le varianti in corso d’opera rappresentano, nel dibattito attuale e nell’adeguamento delle singole normative regionali alle novità del Decreto Salva Casa, un nodo importante. Si tratta, come anticipato, di modifiche al progetto originale, che vengono apportate durante l’esecuzione dei lavori e non erano previste in origine. Queste modifiche sorgono per circostanze impreviste o per decisioni prese dal direttore dei lavori o del committente e che sono volte a migliorare la funzionalità dell’edificio o ad adeguarlo alle nuove normative.
Prima del 30 gennaio 1977 non esisteva una legge che le disciplinasse, motivo per cui chi oggi vende una casa precedente a questa data può trovarsi di fronte al problema di non conformità della planimetria effettiva con il progetto di costruzione. Questa rappresenta un ostacolo alla vendita, anche se, non essendo normata all’epoca di costruzione dell’edificio, la variazione non costituisce necessariamente un abuso. Il Decreto Salva Casa ha introdotto una semplificazione importate per gli immobili ante-77, consentendo la sanatoria delle piccole difformità in maniera semplificata, ma alcune regioni stanno allargando la semplificazione anche agli immobili post-77, come la Toscana.
Sanatoria su immobili post-77
Con l’approvazione della Legge Regionale 51/2025, la Toscana recepisce e integra le novità del Decreto Salva Casa nella propria normativa regionale. Le novità e le integrazioni apportate alla precedente LR 63/2014 sono numerose e riguardano:
- cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria,
- edilizia libera e interventi consentiti,
- stato legittimo degli immobili,
- tolleranze costruttive,
- sanatorie.
Proprio su quest’ultimo punto è interessante soffermarsi. La Toscana ha deciso di applicare le semplificazioni previste per gli immobili ante-77, anche a quelli post-datati. In particolare, prevede procedure specifiche per gli accertamenti di parziale difformità (assenza di SCIA, varianti essenziali e aspetti paesaggistici), anche per gli immobili realizzati dopo il 30 gennaio 1977, a condizione che le varianti siano state realizzate nel periodo di validità del titolo edilizio originario. L’unico divieto riguarda gli immobili abusivi: se l’immobile o l’area in cui sussiste sono già stati acquisiti di diritto al patrimonio comunale, non c’è alcuna possibilità di presentare istanza di accertamento di conformità.
