Salva Casa 2025: tra tolleranze, sanzioni e incertezze, cosa rischiano i proprietari
- Laurea in Belle Arti
Le tolleranze e sanzioni del Salva Casa sono probabilmente le novità più importanti introdotte dal provvedimento, ma i dubbi che le riguardano sono ancora numerosi, nonostante i molteplici chiarimenti della giurisprudenza. Si possono applicare, per esempio, in maniera retroattiva?
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A tornare sull’argomento della retroattività per le tolleranze e le sanzioni introdotte dal Decreto Salva Casa è il Tar Sicilia, per rispondere ad un recente caso che riguardava proprio questa casistica. In particolare, il caso riguarda l’ampliamento di un edificio, per cui il Comune aveva concesso l’autorizzazione per una larghezza di 10 metri e una lunghezza di 8 metri. Da un controllo del 2023 è emerso che, invece, la larghezza reale è di 10,66 metri, il che comporta un aumento volumetrico di 32 metri cubi in più rispetto a quanto autorizzato. Il Comune, allora, aveva dato ordinanza di demolizione.
Il caso, giunto al Tar, è stata la giusta occasione per chiarire una volta per tutte come applicare le tolleranze e le sanzioni del Salva Casa. Secondo il proprietario, infatti, l’eccedenza rientrava nelle tolleranze del Salva Casa, anche se l’intervento risaliva agli anni ‘80 e, pertanto, non era giusto demolire. Al contrario, il Tar Sicilia ha dato ragione al Comune, confermando l’ordinanza di demolizione e spiegando che le regole introdotte successivamente alla realizzazione dell’abuso non hanno valore retroattivo e, pertanto, non possono sanare l’intervento illecito.
La questione della retroattività
Con la sentenza 1312/2025, il Tar Sicilia ricorda che agli abusi edilizi si deve applicare il regime normativo vigente alla data in cui l’amministrazione esercita il potere repressivo. Questo concetto è stato ripetuto più volte anche dal Consiglio di Stato, in particolare nella sentenza n. 9443 del 25 novembre 2024, sez. II, dove si legge che:
il regime sanzionatorio applicabile agli abusi edilizi è, in conformità al principio del tempus regit actum, quello vigente al momento della sanzione, e non già quello in vigore all’epoca della consumazione dell’abuso e la natura della sanzione demolitoria, finalizzata a riportare in pristino la situazione esistente e ad eliminare opere abusive in contrasto con l’ordinato assetto del territorio, impedisce di ascrivere la stessa al genus delle pene afflittive, cui propriamente si attaglia il divieto di retroattività.
Questo è facilmente spiegabile con la natura permanente dell’illecito, che si mantiene inalterata nel tempo e che obbliga il responsabile ad eliminare l’opera quando si esercita il potere di repressione. Per quanto riguarda invece le sanzioni, per quelle non si guarda al passato, ma si applicano quelle vigenti al momento dell’assegnazione della pena.
Tolleranze e sanzioni del Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha introdotto numerose modifiche in materia di tolleranza costruttiva, e in particolare, questa è stata elevata fino al 6% in funzione della superficie utile:
- 2% per superfici superiori a 500 mq;
- 3% per superfici tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per superfici tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per superfici fino a 100 mq;
- 6% per superfici fino a 60 mq.
L’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia consente di applicare la tollerabilità alle difformità minime rispetto al progetto autorizzato dal Comune, sempre che queste non comportino modifiche significative in termini di aumenti volumetrici, funzionalità o sicurezza. Stando così le cose, non vi è stata alcuna possibilità per l’intervento siciliano, e il Tar non ha potuto che confermare l’ordinanza di demolizione del Comune, ribadendo ancora una volta che il Salva Casa non è retroattivo e che non tutti gli abusi si possono sanare.
