Dependance abusiva: nemmeno il Salva Casa la può sanare
- Laurea in Belle Arti
La situazione che riguarda una dependance abusiva, solitamente costruita in giardino, è molto più diffuso di quanto si possa pensare. Nemmeno il Salva Casa però, pur con le nuove regole di sanatoria e le maggiori tolleranze verso le piccole difformità, può sanare questo abuso: ecco perché.
Con l’introduzione del Decreto Salva Casa e delle sue nuove regole in materia di sanatoria, la confusione che si è creata attorno a cosa si può sanare e cosa no, è stata tanta, e lo è ancora. Un caso che riguarda molti italiani, e che sembra generare ancora dubbi è quello che riguarda la dependance abusiva. Questo tipo di costruzione si trova, spesso e volentieri, all’interno di giardini privati e viene utilizzata come una stanza in più o addirittura affittata come unità immobiliare indipendente.
Ebbene, una recente sentenza del TAR Sicilia ha sancito una volta per tutte che nemmeno il Decreto Salva Casa, con le sue tolleranze e la manica più larga, può sanare questo tipo di abuso edilizio. L’errore più comune che si sta facendo, in questo senso, è confondere il Salva Casa con un condono edilizio: il decreto non legittima costruzioni abusive, ma regolarizza difformità minori, che non incidono sulla sicurezza o l’urbanistica.
Dependance abusiva
Un recente caso riguardante una dependance abusiva è stato trattato dal TAR Sicilia. La dependance oggetto del contenzioso è stata giudicata abusiva e non sanabile nemmeno dal Salva Casa. Con la sentenza n. 1433 del 30 aprile 2025, il TAR ha specificato che il Salva Casa non si può applicare in maniera retroattiva, e che la domanda di sanatoria deve obbligatoriamente essere presentata dopo l’entrata in vigore dello stesso (cosa che il proprietario della dependance non ha fatto). Inoltre, l’opera è da considerarsi totalmente abusiva e, di conseguenza, esclusa dall’ambito di applicazione del decreto.
Il motivo sta nel fatto che questa è sorta ex novo in un’area sì privata, ma su cui vigeva un vincolo paesaggistico. La sua stessa struttura la fa esulare dalle difformità parziali o dalle variazioni minori su cui può intervenire il Salva Casa, e la rende, di fatto, insanabile. L’edificio andrà, quindi, incontro alle sanzioni previste dalla legge, tra cui c’è anche la demolizione. Trattandosi di un edificio costruito senza permesso, non c’è nulla che possa salvare questo tipo di dependance: il Salva Casa non cancella i vincoli urbanistici o paesaggistici, non può essere applicato in modo retroattivo e non sana le costruzioni abusive totali. Cosa fa, quindi?
Le sanatorie del Salva Casa
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024) nasce con l’intento di svincolare milioni di situazioni bloccate da piccole difformità edilizie che, pur non essendo rilevanti per la sicurezza degli edifici, lasciano in stallo da decenni gli immobili italiani. Si tratta di case che, a causa di intoppi burocratici, più che reali, non si possono vendere, acquistare con il mutuo e perfino regolarizzare. Proprio per questo tipo di opere, realizzate sì senza permesso, ma che costituiscono un ostacolo solo teorico, il Salva Casa ha introdotto la possibilità di sanatoria semplificata.
Ora, infatti, è sufficiente provare che l’intervento è conforme alle regole urbanistiche attuali, per ottenere la sanatoria. Si tratta di una semplificazione importante che, grazie alle nuove tolleranze, permette di sanare molte opere prive di permesso, ma non tutte, proprio come nel caso della dependance abusiva. A rientrarvi, sono invece:
- lo spostamento di tramezzi interni,
- variazioni alle aperture,
- piccole modifiche rispetto ai progetti originari,
- le tolleranze costruttive,
- discostamenti minimi di altezze e volumi.
