Registrare la proposta di acquisto: è sempre obbligatorio?

Durante una trattativa immobiliare è sempre obbligatorio registrare la proposta di acquisto? Il dubbio sorge principalmente quando si prevede di rogitare entro 20 o 30 giorni dall’accettazione della proposta, e in molti glissano sulla registrazione, passando direttamente all’atto definitivo di compravendita. Si tratta di una procedura prevista dalla legge? Vediamolo insieme.

Quando si vuole acquistare una nuova casa, il primo step della trattativa è la proposta d’acquisto, che il potenziale acquirente presenta al venditore. Questa può essere subito accettata, oppure si può aprire una trattativa con rilanci da ambo le parti, finchè non si giunge ad un accordo oppure si decide di non procedere con l’acquisto. Quando un accordo si trova però, la proposta d’acquisto deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate. Questo vale anche quando si farà il rogito entro 30 giorni dall’accettazione?

Questo dubbio attanaglia molti, soprattutto perchè alla registrazione della proposta di acquisto sono legate diverse spese, alcune delle quali recuperabili in fase di rogito e altre che non si possono recuperare. Proprio per evitare di spendere questi soldi, quando il rogito è previsto entro 30 giorni dall’accettazione, si può essere portati a pensare che non sia necessario registrare la proposta. Ma è proprio così?

Registrare la proposta di acquisto

Quando una delle due parti in trattativa accetta la proposta di acquisto dell’altra parte, la stessa deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro un termine massimo di 30 giorni, anche se si farà un rogito entro la stessa scadenza. A occuparsi della registrazione sono i soggetti direttamente coinvolti, oppure gli agenti immobiliari, quando ci si avvale del loro lavoro. A dirlo, è la legge, e nello specifico l’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986, ossia la Legge di Registro:

“Gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.

Per registrare una proposta d’acquisto, si devono pagare:

• l’imposta di registro, che equivale a 200 euro;
• lo 0,5% della caparra;
• le marche da bollo da €16 (una ogni 100 righe o 4 pagine).

Proprio per evitare di pagare questa somma, a volte si cerca di saltare questo passaggio, ma a cosa si va incontro?

Rischi che si corrono

Come abbiamo visto, è obbligatorio per legge registrare una proposta d’acquisto a seguito della sua accettazione, e si hanno 30 giorni di tempo per farlo. Questo obbligo è inderogabile e imprescindibile, anche se si farà un rogito entro 30 giorni dall’accettazione della proposta, e non è uno step che si può saltare. Lo stesso discorso vale per il contratto preliminare, ma a cosa si va incontro se non si registra?

Quello che può accadere, è dover pagare una sanzione per la mancata registrazione. Questa consisterà in una base corrispondente all’imposta di registro, maggiorata di un’ulteriore somma, pari ad una percentuale che va dal 120% al 240% delle imposte non versate, così come chiarito dall’ex art. 69 del DPR 131/86. A questo proposito, può far comodo conoscere la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale, e anche sapere quando si deve pagare l’agenzia immobiliare!

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