Caparra confirmatoria e penitenziale: le differenze
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Sapresti dire con esattezza quali sono le differenze tra caparra confirmatoria e penitenziale? Questi due tipi di caparra vengono spesso confusi e i termini usati come sinonimi, cosa che però non sono affatto. Ecco tutte le differenze che ci sono tra una caparra confirmatoria e una caparra penitenziale.
In una compravendita immobiliare, uno degli elementi fondamentali è rappresentato dalla caparra. Si tratta però di caparra confirmatoria o di caparra penitenziale?
Erroneamente questi due termini vengono spesso usati come sinonimi, ma si riferiscono a due situazioni completamente diverse, e di conseguenza hanno valori assolutamente diversi. In particolare, cambiano le implicazioni che ciascuna di queste due caparre hanno sia per il venditore che per l’acquirente dell’immobile oggetto della compravendita.
Infatti, scegliere di utilizzare una caparra confirmatoria piuttosto che una caparra penitenziale, o viceversa, può decidere anche le sorti dell’intera trattativa. Ognuna lancia un messaggio chiaro e preciso riguardo l’impegno e l’intenzione di voler acquistare, e il venditore può anche scegliere di non proseguire con la proposta, se riceve la caparra sbagliata!
Ecco le differenze tra le due
Come abbiamo visto quindi, è necessario fare una distinzione tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, e capire bene quando si usa una e quando l’altra.
La caparra confirmatoria è un acconto sul prezzo finale di vendita, che l’acquirente presenta al venditore al momento della proposta di acquisto. Si tratta, quindi, di una promessa e di una prova di serietà: dice al venditore che l’acquirente si sta impegnando a comprare il suo immobile, e glielo dimostra con questi soldi, che può incassare subito.
La caparra penitenziale invece è meno vincolante, e consiste nell’importo che si versa per garantirsi la possibilità di recedere dal contratto senza ulteriori perdite. Solitamente la caparra penitenziale si sceglie al posto di quella confirmatoria quando non si è totalmente sicuri di voler portare a termine una data operazione. Per questo, prevedendo la possibilità (che poi può anche non verificarsi) di tirarsi indietro e risultare inadempienti, si mette in ballo solamente quell’importo.
Restituzione della caparra, come funziona?
Ora che le differenze tra caparra confirmatoria e penitenziale sono chiare, passiamo all’argomento della restituzione della caparra in caso qualcosa vada storto nel corso della compravendita. La legge infatti dice che se l’acquirente si ritira dalla vendita, la caparra versata al venditore sarà persa, mentre se a ritirarsi è il venditore, questi dovrà restituire la caparra incassata all’acquirente, e in più versare una cifra pari a quella della caparra (il famoso doppio della caparra).
Quando si verifica una situazione di inadempienza da una delle due parti, a prescindere da quale sia il motivo della stessa, l’altra parte è legittimata a chiedere a titolo di risarcimento non solo la caparra, ma anche:
- il danno emergente (la perdita economica derivante dall’inadempienza);
- il lucro cessante (il mancato guadagno a seguito dell’inadempienza);
- i danni morali.
Guardando le cose dal lato del venditore, il danno emergente può riguardare la possibilità di vendere l’immobile a qualcun altro, mentre il lucro cessante si riferisce alla perdita che consegue la mancata conclusione della compravendita. Da parte acquirente invece il danno emergente può rappresentare le spese da sostenere in affitto o mutuo mentre si cerca un altro immobile da acquistare, mentre il lucro cessante può essere la perdita della possibilità di acquistare un altro immobile.
La restituzione della caparra, quindi, è il minimo che si può richiedere quando una compravendita immobiliare non va a buon fine. Per fare giusto due esempi di inadempienza tali da giustificare la restituzione della caparra, cito il caso in cui una delle parti non si presenta all’atto definitivo di compravendita, oppure quando si stipula un preliminare che ha come oggetto un immobile con un abuso.
