Il nuovo impianto del condominio passa dalla tua proprietà: quando può diventare un problema

L’adeguamento tecnologico degli edifici residenziali e la necessità di collegare nuove utenze rendono frequente l’esigenza di far passare cavi elettrici, linee telefoniche o tubature all’interno degli spazi condominiali. Quando queste condutture devono attraversare parti di proprietà esclusiva di un singolo condomino o spazi comuni sottoposti a vincoli specifici, ecco cosa potrebbe accadere.

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Il Codice Civile fissa paletti rigidi per evitare che l’interesse del singolo o del condominio sacrifichi ingiustamente i diritti del proprietario del fondo servente. La regola generale stabilisce che l’installazione di impianti o la posa di cavi a servizio di un appartamento non può avvenire attraverso la proprietà altrui se esistono soluzioni alternative idonee sulle parti comuni dell’edificio. Non è possibile imporre una servitù coattiva di passaggio di cavi elettrici o condutture telefoniche basandosi sulla mera comodità o sul risparmio economico di chi intende eseguire i lavori. Il passaggio coattivo presuppone una condizione di reale necessità e l’impossibilità tecnica di accedere alle reti pubbliche o ai contatori centralizzati, attraverso percorsi alternativi già esistenti.

Il divieto di aggravare la servitù esistente e le facoltà del proprietario

Qualora una servitù di passaggio o di elettrodotto sia stata legittimamente costituita per contratto, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, il titolare del diritto non può comunque apportare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.  Fa chiarezza l‘articolo 1067 del codice civile. Con esso si vieta espressamente di fare innovazioni che aggravino la posizione del proprietario che subisce il passaggio. L’aggiunta di nuovi cavi, il cambio di destinazione delle condutture o l’aumento delle dimensioni delle canaline costituiscono un’alterazione illegittima se comportano un maggiore ingombro o una limitazione ulteriore del godimento del bene. Il proprietario del fondo privato o della parte comune gravata conserva il diritto di pretendere il rispetto dei confini originari della servitù. Se i cavi sono stati collocati in assenza di un titolo valido o in violazione delle distanze legali, l’interessato ha la facoltà di agire in giudizio con l’azione di manutenzione o con l’azione negoziale per ottenere la rimozione dei manufatti abusivi e il ripristino dello stato dei luoghi oltre che al risarcimento del danno subito.

Orientamenti della Cassazione e ripartizione dei costi di spostamento

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che il condominio non ha un potere illimitato nell’autorizzare la posa di cavi privati sulle parti comuni quando ciò pregiudica il decoro architettonico dell’edificio o impedisce agli altri condomini di farne pari uso ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile. Pertanto le canaline esterne a vista arrampicate sulle facciate o posizionate lungo i muri dei pianerottoli possono essere dichiarate illegittime se alterano le linee estetiche del fabbricato o riducono significativamente la fruibilità degli spazi. Nel caso in cui il proprietario del fondo servente abbia la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione o di edificazione sul proprio immobile, l’articolo 1068 del codice civile gli consente di offrire al titolare della servitù un luogo diverso per l’esercizio del diritto. sempre a patto che sia egualmente comodo. Le spese relative allo spostamento delle condutture o dei cavi rimangono a carico del richiedente, a meno che gli accordi originari non stabiliscano diversamente. Il rispetto delle norme tecniche di sicurezza e la tutela della riservatezza dei singoli appartamenti rimangono requisiti inderogabili per la validità di qualsiasi intervento.

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