Immobili fantasma: in arrivo 20mila lettere Agenzia Entrate per Catasto

Vediamo come l’’amministrazione finanziaria stia intensificando i controlli incrociati tra banche dati e foto aeree, per scovare le strutture mai dichiarate al Catasto.

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L’Agenzia delle Entrate ha avviato una massiccia operazione di recupero della base imponibile attraverso l’invio di circa ventimila lettere di invito alla compliance. Le comunicazioni sono rivolte ai proprietari di immobili nei cui confronti sono emerse anomalie o difformità tra le mappe catastali e lo stato di fatto delle proprietà. L’incrocio delle banche dati dell’Anagrafe Tributaria con le rilevazioni aeree e territoriali ha consentito di individuare fabbricati mai dichiarati o interventi edilizi che hanno modificato la rendita catastale senza la relativa variazione. La finalità di queste notifiche è quella di andare a stimolare l’adeguamento spontaneo da parte del contribuente, offrendo così la possibilità di sanare la propria posizione contributiva,  prima che scattino gli accertamenti d’ufficio con i relativi recuperi coattivi. Questo meccanismo di prevenzione consente di andare ad evitare contenziosi lunghi, permettendo al cittadino di verificare tempestivamente le incongruenze segnalate dai sistemi informatici dell’amministrazione finanziaria. Un’opportunità questa sia per il cittadino che affronterà sicuramente meno spese accessorie e sanzioni, che per la pubblica amministrazione. Si eviteranno  in tale maniera lunghi e tortuosi iter amministrativi sia in ambito burocratico che sotto il punto di vista del vero e proprio del recupero della parte economica omessa.

Il quadro normativo e gli obblighi di accatastamento previsti dalla legge

L’obbligo di dichiarazione in Catasto dei fabbricati trova il suo fondamento primario nell’articolo 28 del Regio Decreto Legge 13 aprile 1939, n. 652. La disciplina sui cosiddetti immobili fantasma è stata successivamente rafforzata dall’articolo 19, comma 8, del Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla Legge 30 luglio 2010, n. 122. Tale impianto normativo stabilisce nello specifico che tutti i fabbricati che hanno acquisito le caratteristiche di autonomia funzionale e redditualità devono essere tassativamente regolarmente censiti al Catasto Edilizio Urbano. L’omessa presentazione della dichiarazione ecco che di fatto comporta la violazione degli obblighi tributari con riflessi diretti sulle imposte locali e erariali, inclusi l’IMU, l’IRPEF per gli immobili non locati, e la tassa sui rifiuti, calcolate di conseguenza sulla base delle rendite attribuite ai vani. La mancata iscrizione pregiudica inoltre la regolarità urbanistica del bene, ostacolando eventuali atti di compravendita, donazione o stipula di mutui ipotecari.

Sanzioni amministrative, ravvedimento operoso e procedura Docfa

I proprietari che ricevono la lettera di conformità possono regolarizzare la propria posizione avvalendosi dell’istituto del ravvedimento operoso, disciplinato dall’articolo 13 del Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 472. L’omesso accatastamento prevede una sanzione amministrativa pecuniaria compresa tra 1.032 euro e 8.264 euro per ciascun immobile, secondo quanto disposto dall’articolo 2, comma 12, del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Per perfezionare la regolarizzazione e necessario incaricare un tecnico abilitato che provveda alla trasmissione della procedura informatica Docfa per la redazione del grafico planimetrico e l’attribuzione della corretta categoria catastale. Qualora il contribuente non risponda al sollecito entro i termini indicati, l’Agenzia delle Entrate procederà all’attribuzione d’ufficio della rendita presunta ai sensi dell’articolo 2, comma 5-bis, del Decreto Legge 29 dicembre 2010, n. 225, addebitando interamente gli oneri di verifica, i sopralluoghi tecnici e le sanzioni amministrative nella misura massima prevista dalla legge al proprietario inadempiente.

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