Catasto: cos’è, a cosa serve e come funziona

Autore:
Davide Bernasconi
  • Laurea in Economia e Commercio

Quando si vende o si acquista casa si deve capire più o meno quanto spendere per le dovute tasse e così  si comincia a familiarizzare con alcuni termini. Quali? Visura catastale, rendita catastale, categorie catastali e così via. Ma in concreto questo catasto cos’è? Tranquillo te lo spieghiamo e di seguito ti offriamo una breve guida cui attingere per fugare ogni dubbio. In cosa consiste la riforma del 2024.

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Tasse, Casa
Photo by geralt – Pixabay

Il termine catasto deriva dal greco κατάστιχον cioè registro ed esattamente vuol dire riga per riga”. Questo già ci fa capire che abbiamo a che fare con dei dati e che quindi occorre consultare degli atti e acquisire le dovute e corrette informazioni.

Il catasto ha subito una  recentissima riforma con una serie di importanti novità che andremo poi ad illustrarvi. Vediamo innanzitutto di conoscere cosa è e come funziona il Catasto in Italia.

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Catasto: cos’è

Il catasto è un vero e proprio archivio di tutti i beni immobili, siano essi terreni piuttosto che fabbricati, presenti in un Comune o in una Provincia con tanto di nomi dei proprietari. Rappresenta dunque una carta d’identità corredata di ogni informazione utile relativa alla localizzazione geografica, all’estensione della proprietà, alla destinazione d’uso e alle caratteristiche di un bene. A corredo troviamo la foto o meglio la mappa che è esplicativa dei dati riportati più un registro consultabile su richiesta. In Italia si divide in due sezioni:

  • Catasto dei terreni: con elenco di terreni agricoli e non edificati;
  • Catasto dei fabbricati o catasto edilizio urbano: con elenco di fabbricati di uso civile, industriale o commerciale.

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Catasto: a cosa serve

Il catasto è uno strumento utile e prezioso in quanto registra tutte le proprietà ed eventuali cambiamenti che subiscono nel tempo. Dati che serviranno poi per la giusta tassazione. L’Agenzia delle Entrate gestisce la banca dati catastali. Ma cosa troviamo al suo interno? Vediamolo insieme:

  • identificazione catastale: numero di mappa, nome del comune, codice sezione, numero di particella e numero di subalterno;
  • indirizzo;
  • classe di redditività: solo in alcuni casi;
  • consistenza: espressa in superficie o in numero di vani;
  • rendita catastale: il reddito calcolato al netto delle spese e al lordo delle imposte;
  • categorie.

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I dati catastali

I dati catastali altro non sono che informazioni dettagliate su un certo immobile che consente, con precisione, di identificare la giusta collocazione geografica. Gli uffici catastali appuntano tutto con dovizia di particolari sulle loro mappe cartografiche che è possibile consultare all’occorrenza.

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Le categorie catastali

Le categorie catastali sono delle informazioni codificate legate alla destinazione d’uso dell’immobile. Si distinguono in 5 gruppi dalla lettera A alla F: da abitazioni e alloggi storici a quelli signorili passando per scuole, musei, gallerie etc etc. Sono le colonne portanti per il calcolo delle tasse: IMU (Imposta Municipale Propria) e Tasi (Tributo locale sui servizi indivisibili), che insieme alla Tari formano la IUC ovvero l’Imposta Unica Comunale, sono dovute sulla prima casa solo a determinate condizioni.

Quali? Se considerate di lusso o pregio. Ma come si fa a capire a quale categoria catastale appartiene il nostro appartamento per esempio? Basta dare uno sguardo all’atto di compravendita oppure richiedere la visura catastale.

Quali sono

  • A: Immobili a destinazione ordinaria
  • B: Immobili a destinazione ordinaria
  • C: Immobili a destinazione ordinaria
  • D: Immobili a destinazione speciale
  • E: Entità urbane
  • F: Immobili a destinazione particolare

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La visura catastale

La visura catastale ti dà accesso ad atti e a documenti che consentono di acquisire direttamente una serie di informazioni circa tale o tal’altro immobile. Si tratta di informazioni pubbliche a cui tutti possono accedere ma solo il proprietario dell’immobile non paga queste informazioni.

La richiesta va fatta presso qualsiasi Ufficio provinciale o per via telematica. Cosa si ottiene? Tutti i dati riguardanti i beni censiti al catasto, alla mappa catastale e alle planimetrie: troverete anche la superficie catastale. Andiamo a vedere nel dettaglio di cosa si tratta.

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La superficie catastale

La superficie catastale si ottiene dalla somma dei vari tipi di superficie di un’unità immobiliare cioè entrano nel calcolo anche lo spessore dei muri e i vani accessori diretti e indiretti. Questo vuol dire che per un’abitazione tipo la superficie catastale andrà così calcolata:

  • al 100% i vani principali compreso lo spessore dei muri;
  • al 50% i vani indiretti comunicanti: vale a dire cantine, soffitte e simili;
  • al 25% vani indiretti non comunicanti;
  • il resto delle aree quali spazi condominiali, corti, giardini o piuttosto balconi e terrazze.

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Riforma del Catasto 2024: le novità

Il principale obiettivo della riforma è individuare il giusto classamento e valore di ciascun edificio mediante l’utilizzo di nuovi strumenti, con l’obbiettivo di semplificare il sistema di tassazione. E’ chiaro dunque l’intento di attribuire un valore patrimoniale più vicino possibile all’effettivo valore di mercato.

Per fare ciò, la valutazione degli immobili sarà effettuata sulla base di vari indicatori, come la posizione geografica, le dimensioni, lo stato di manutenzione e le caratteristiche specifiche dell’immobile. In questo modo il criterio di calcolo sarà più trasparente e chiaro anche per il contribuente.

Le variazioni saranno comunque diverse fra comune e comune, sulla base della determinazione dei parametri. Le prime stime indicano in un aumento medio a livello nazionale di circa il 128%, ma gli aumenti maggiori si registreranno nelle metropoli come Roma (+183%) e Milano (+123%). Saranno quindi le politiche locali a determinare gli effetti desiderati dal Governo nazionale.

L’impatto sarà sicuramente sull’IMU, con un notevole vantaggio per i centri turistici dove sono ubicate le seconde/terze case mentre anche la maggior parte della popolazione, anche pur non essendo soggetto all’imposta sulla casa, subirà un effetto negativo in sede di ISEE, vedendo salire l’importo e rischiando così di perdere alcuni importanti benefit.

Catasto: foto e immagini

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