Ex proprietario non lascia la casa: cosa può fare l’acquirente
- Laurea in Belle Arti
Cosa si può fare quando l’ex proprietario non libera la casa dopo il rogito notarile e continua ad abitare lì come se nulla fosse? L’acquirente è tutelato in diversi modi dalla legge, sia in forma preventiva che successiva. Ecco tutto quello che c’è da sapere su questa situazione, e come muoversi per ottenere il rilascio della casa.
Quando si acquista una casa, per arrivare all’atto di rogito si impiegano solitamente diversi mesi. Si pensa che, a questo punto, la firma al rogito sancisca la fine dell’iter e dia inizio ufficialmente ad un nuovo capitolo, segnato appunto dal possesso delle chiavi e dalla libertà di poter godere come si vuole dell’immobile acquistato. Se in molti casi le cose vanno effettivamente così, purtroppo non tutti gli acquirenti sono fortunati.
Alcuni, infatti, possono trovarsi a fronteggiare una situazione scomoda e irritante: il vecchio proprietario dell’immobile che si è appena acquistato non libera la casa e continua a viverci come se fosse ancora sua, anche dopo l’atto di rogito. Come ci si deve muovere, e quali sono gli step da seguire e le tutele da parte della legge per garantire al nuovo proprietario di avere pieno possesso del suo immobile?
L’ex proprietario non libera la casa dopo il rogito
Prima di capire cosa fare se l’ex proprietario non libera la casa dopo il rogito, facciamo un passo indietro e capiamo quali sono gli obblighi delle parti in un contratto di compravendita immobiliare. Innanzitutto si deve sapere che il venditore rimane proprietario a tutti gli effetti fino alla firma della stipula notarile, ma in alcuni casi e sempre previo accordo tra le parti, questi può trattenersi nell’immobile anche dopo il rogito. Allo stesso modo, il venditore può permettere all’acquirente di entrare in casa prima dell’atto definitivo.
Questi casi si definiscono, rispettivamente, possesso posticipato e anticipato dell’immobile. Quando nessuna di queste due situazioni si viene a verificare, però, la prassi vuole che il venditori lasci la casa, consegnando le chiavi al nuovo acquirente, in fase di rogito, di fronte al notaio. Solitamente, a questo proposito, sia nel preliminare di compravendita che nell’atto definitivo si inserisce la clausola dell’immobile libero al rogito, che vincola il venditore a consegnare la casa libera da cose e persone al momento della firma dell’atto.
Le tutele per l’acquirente
Questa clausola è essenziale per la tutela dell’acquirente, in quanto il venditore che non la rispetta è considerato inadempiente e, di conseguenza, il compratore può, in caso di imprevisti:
- rifiutarsi di firmare se la casa non è effettivamente libera,
- chiedere la restituzione della caparra,
- pretendere un risarcimento per i danni subiti, come ad esempio le spese dell’affitto.
Altre clausole con cui l’acquirente si può tutelare riguardano la penale per il ritardo e il deposito del prezzo. Con la prima si stabilisce una somma che il venditore deve corrispondere all’acquirente per ogni giorno in cui ritarda la consegna dell’immobile, mentre con la seconda il denaro versato dal compratore viene trattenuto dal notaio e consegnato al venditore solamente dopo che questi ha effettivamente liberato la casa. Se, nonostante queste clausole o se queste non sono state inserite nell’accordo e il vecchio proprietario continua a vivere nella casa venduta, si parla di occupazione abusiva, per cui l’unica via percorribile è quella legale.
Rivolgendosi ad un giudice si può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento oppure, un’azione di rilascio dell’immobile, che porta poi allo sgombero. Prima di ogni azione però, è essenziale inviare una diffida scritta per vie ufficiali (PEC o raccomandata).
