Condominio rischio crolli e danni: come gestire correttamente i lavori urgenti
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I lavori urgenti di messa in sicurezza di uno stabile condominiale richiedono un quadro normativo e procedure operative specifiche, necessari per gestire al meglio questo tipo di emergenze. Ecco come barcamenarsi tra responsabilità civili, penali e normative tecniche nel caso in cui siano necessari interventi urgenti per la messa in sicurezza di un condominio.
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Quando si vive in un condominio si ha a che fare con le regole di buon vicinato, con le spese ordinarie di manutenzione dello stabile e, di tanto in tanto, anche con quelle straordinarie. Solitamente, queste ultime vengono previste e deliberate per tempo, ma può capitare anche che arrivino all’improvviso e che assumano un carattere d’urgenza. Questo è esattamente il caso dei lavori urgenti di messa in sicurezza, che si palesano quando l’integrità dello stabile è a rischio e, con lei, anche l’incolumità di tutti coloro che vi abitano o vi transitano.
In questa casistica è necessario intervenire tempestivamente. Per questo il Codice Civile prevede delle deroghe alle normali procedure assembleari. Ecco come gestire questo tipo di lavori, individuare la responsabilità civile e penale dei danni e quali sono le normative tecniche da conoscere.
Lavori urgenti di messa in sicurezza
Quelli che si definiscono come lavori urgenti sono interventi che non si può rimandare in nessun modo, poichè rappresentano minacce imminenti all’integrità delle persone o dei beni, e ai requisiti minimi di sicurezza e salubrità. Grazie ad intervento veloce e risolutivo, quindi, si ripristinano le funzionalità dei servizi essenziali e la messa in sicurezza dello stabile. Questo tipo di lavori si presentano quando ci sono danni agli impianti idrici, elettrici, termici o del gas, per esempio. In questi casi, secondo l’art. 1135 del Codice Civile, l’amministratore ha il potere-dovere di disporre gli interventi risolutivi senza l’approvazione dell’assemblea.
Nonostante ciò, è necessario l’ottenimento della ratifica dei lavori urgenti di messa in sicurezza del condominio nella prima assemblea utile. La ratifica, nello specifico, serve per validare la spesa e dividere l’importo complessivo tra i condòmini, dimostrando parallelamente il buon operato dell’amministratore. Come accade per tutte le altre spese, anche quelle straordinarie e urgenti si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà o secondo i criteri vigenti del regolamento di condominio. In ogni caso, rimane piena facoltà dell’assemblea la possibilità di verificare l’effettivo carattere d’urgenza dei lavori. Tra questi rientrano, tra gli altri:
- il consolidamento di cornicioni pericolanti,
- riparazioni di tubazioni principali esplose,
- interventi strutturali a seguito di eventi sismici o meteorologici estremi.
Chi può deliberare i lavori
Come anticipato, per i lavori urgenti di messa in sicurezza non è necessaria l’approvazione preventiva da parte dell’assemblea, ma chi può decidere di avviarli? Sicuramente, come già detto, l’amministratore. Tra i suoi poteri, infatti, rientra quello di poter attingere ai fondi condominiali disponibili o, in casi estremi, di costituire un fondo ad hoc per le emergenze, con cui saldare gli interventi più necessari alla sicurezza di tutti. In questo, l’amministratore deve agire come il buon padre di famiglia per evitare responsabilità civili o penali.
Anche il singolo condòmino, però, può agire in autonomia per risolvere il problema. Questi però, ha più limiti rispetto all’amministratore, in base a quanto stabilisce l’art. 1134 del Codice Civile: mentre l’amministratore può ordinare qualsiasi lavoro straordinario necessario alla sicurezza, il condòmino può eseguire interventi sulle parti comuni solamente se queste hanno carattere dell’indifferibilità. Senza questa caratteristica, qualora agisse senza avvisare l’amministratore, il condòmino non avrebbe diritto al rimborso delle spese sostenute.
