Bonus prima casa, scatta l’allarme: ecco cosa può farti perdere l’agevolazione
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Il bonus prima casa è un’agevolazione che permette a chi sta acquistando la sua prima casa di risparmiare su imposte e altre spese. C’è un dettaglio però, che può far perdere l’agevolazione e che può far correre il rischio di risarcire imposte non pagate, sanzioni e interessi: ecco qual è.
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Come è ormai ben noto, il bonus prima casa non si applica agli immobili di lusso. Questi sono quelli identificati con le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi storici o artistici) e sono esclusi da moltissimi bonus. E’ evidente, quindi, come possedere un immobile di questo tipo abbia notevoli ripercussioni a livello fiscale.
E’ importante sapere che oltre alla categoria catastale identificativa, però, un immobile può essere considerato di lusso anche in base alle sue caratteristiche strutturali, tra cui anche la superficie utile. Questo vuol dire che anche un immobile non classificato come di lusso può perdere i benefici del bonus prima casa per le sue caratteristiche. A questo proposito, è intervenuta la Corte di Cassazione, con la sentenza n.3319/2025, fornendo un chiarimento fondamentale, che spiega come intendere il concetto di superficie utile ai fini del calcolo del bonus prima casa.
Bonus prima casa e abitazioni di lusso
Non tutti sanno che la definizione di abitazione di lusso può provenire tanto dalla classificazione catastale come dalle caratteristiche oggettive dell’immobile. A definire quali sono queste caratteristiche è il D.M. 2 agosto 1969 (il decreto abitazioni di lusso, appunto), che trova nei seguenti aspetti i parametri sufficienti per la classificazione di pregio:
- ubicazione in aree di particolare pregio;
- presenza di servizi come piscina o campo da tennis;
- indici volumetrici;
- rapporto tra area scoperta e coperta;
- la soglia della superficie complessiva oltre un certo limite.
Andando ancor più nel dettaglio, l’articolo 6 specifica che la soglia oltre la quale un immobile si considera appartenere alla categoria del lusso è 240 mq di superficie utile. Questa superficie si deve calcolare tenendo conto di tutte le metrature che compongono l’immobile, ad eccezione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.
Il calcolo della superficie utile
Nonostante la materia sembri piuttosto semplice, l’applicazione pratica di questi conteggi spesso non lo è. Lo dimostra un caso concreto che ha portato alla sentenza n.3319/2025 della Corte di Cassazione: l’Agenzia delle Entrate ha negato il bonus prima casa ad un immobile che, secondo i suoi calcoli, superava la superficie utile di 240 mq, ma il contribuente ha presentato un ricorso sostenendo che dal calcolo dovessero essere escluse le superfici non calpestabili e fruibili. Nella fattispecie, il proprietario sosteneva che per il conteggio non si dovessero considerare murature e parti strutturali dell’immobile.
La Cassazione ha invece chiarito che il concetto di superficie utile non è legato al concetto di superficie abitabile, ma che guarda all’utilizzabilità degli ambienti e alla reale consistenza dell’unità immobiliare. Di conseguenza, devono essere considerate nel conteggio della superficie utile sia i muri perimetrali che quelli interni, i pilastri e i tramezzi, i soppalchi e i vani di porte e finestre. In questo modo, tutti gli immobili che superano questa soglia rientrano nel lusso in base all’ex D.M. 1969, e l’agevolazione si perde, facendo scattare il recupero d’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate, con annesse sanzioni e interessi.
