Abiti all’ultimo piano? Scopri se puoi costruire con la sopraelevazione
- Laurea in Belle Arti
Il diritto di sopraelevazione permette al proprietario dell’ultimo piano di un edificio di costruire al di sopra del proprio immobile. Questo tipo di intervento, causando un aumento sia dell’altezza del fabbricato che del suo volume, deve seguire delle regole ben precise e rientrare in determinati limiti.
Costruire un altro piano sopra al proprio, se si abita all’ultimo piano di un edificio o si possiede il lastrico solare, è possibile. A disciplinare questa possibilità è l’articolo 1127 del Codice Civile, che sancisce il diritto di sopraelevazione e ne fissa i limiti. Grazie a questo diritto, quindi, il proprietario dell’ultimo piano può aggiungere un piano allo stabile, ma non ha certo carta bianca nel farlo. Trattandosi di un intervento che comporta un aumento del volume del fabbricato e della sua altezza complessiva, i limiti da rispettare non sono certo pochi.
Questi riguardano, in particolare:
- i divieti del regolamento condominiale,
- la salvaguardia dell’aspetto architettonico dell’edificio,
- la quantità di aria e luce ricevuta dai piani sottostanti,
- il rispetto delle norme antisismiche,
- la presenza di vincoli paesaggistici.
Inoltre, chi decide di percorrere questa strada, deve versare un’apposita indennità agli altri condomini. Ecco tutto quello che dice la legge a riguardo, cosa si può fare e cosa no.
Diritto di sopraelevazione
L’articolo 1127 del Codice Civile garantisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del lastrico solare la possibilità di costruire nuovi piani al di sopra di quello del quale detiene la titolarità, incrementando così l’altezza e la volumetria dell’intero fabbricato. Si tratta, quindi, di una casistica assai complessa e ricca di vincoli che però, nel rispetto dei limiti, non trova ostacoli da parte della legge. Quello che è fondamentale è rimanere all’interno dei confini tracciati dalla legislatura, soprattutto in materia di sicurezza.
Oltre ai limiti di carattere contrattuale ed estetico, chi intende costruire un piano al di sopra del proprio immobile, deve rispettare le norme antisismiche. Infatti, la legge vieta la sopraelevazione quando la nuova costruzione compromette o non è compatibile con le condizioni statiche del fabbricato. Secondo l’ordinanza n. 32281 del 21 novembre 2023 della Corte di Cassazione, la sopraelevazione è vietata sia quando la struttura dell’edificio non è idonea a sopportare un nuovo piano, sia quando è idonea in condizioni normali ma non sarebbe in grado di sopportare le oscillazioni di un fenomeno sismico.
Conseguenze e sanzioni
Le conseguenze che si rischiano a violare le norme antisismiche sono serissime. Secondo i giudici, infatti, chi costruisce senza rispettare le condizioni statiche del fabbricato determina una presunzione di pericolosità della costruzione che può essere annullata solamente se il proprietario riesce a provare che il pericolo non sussiste, tramite elaborati tecnici e prove di tenuta. La sentenza 24235 del 30 agosto 2025 specifica inoltre che il proprietario deve provare il rispetto della normativa sismica sia alla legge attuale che a quella in vigore al momento della realizzazione dell’opera.
Di conseguenza, anche se si dovesse ottenere una sanatoria, questa sarebbe inammissibile in quanto riguarda aspetti di natura amministrativa e non tecnica, che invece sono quelli essenziali per valutare questo tipo di intervento. Infine, si deve fare attenzione anche ai vincoli paesaggistici: se si interviene in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico senza titoli o autorizzazioni, il Comune può legittimamente imporre la demolizione dell’opera senza motivazioni particolarmente articolate, ma semplicemente individuando gli elementi di incompatibilità.
