Tettoie abusive: quando è vietata la sanatoria edilizia

Come funziona la sanatoria per le tettoie abusive? Su questo argomento è necessario fare chiarezza, poiché il condono è consentito solamente in casi specifici. A chiarire quali sono questi casi è una recente sentenza del TAR Sardegna, che indica le trasformazioni non suscettibili a sanatoria.

La sanatoria edilizia è un campo che genera sempre moltissimi dubbi. Nonostante il Decreto Salva Casa abbia aperto le porte al condono di numerosissime situazioni, restano ancora delle serrature chiuse a chiave. Tra gli interventi edilizi che mandano maggiormente in confusione ci sono le tettoie, manufatti che servono a coprire gli spazi esterni e a proteggere dagli agenti atmosferici senza costituire spazi chiusi. Date le sue caratteristiche, soprattutto in termini di dimensioni, le tettoie non rientrano nel raggio d’azione dell’edilizia libera e hanno bisogno di un permesso di costruire per essere realizzate.

Finchè si agisce nel rispetto delle normative, nulla da temere. Ma cosa succede se si costruisce una tettoia abusiva e poi si chiede la sanatoria? Esistono, ovviamente, dei limiti alla concessione di un condono per le tettoie, e a ribadirli è intervenuto il TAR Sardegna con la sentenza n. 695/2025, in cui delinea la lista degli interventi che in alcun  modo possono rientrare in una sanatoria.

Sanatoria per le tettoie abusive

Ottenere una sanatoria per le tettoie abusive non è impossibile, ma il condono è strettamente correlato alla tipologia dell’opera e al contesto in cui si costruisce. A questo proposito, il D.L. 269/2003, nell’Allegato 1, classifica le opere abusive in diverse tipologie, tra cui si trova anche la tipologia 6 che, come da testo, include le:

“opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume”.

Qui possono rientrare, quindi, le tettoie aperte su tre lati, poichè non generano alcun aumento volumetrico dell’immobile. Se però la tettoia in oggetto è nata aperta ed è stata successivamente chiusa, perde i requisiti per rientrare in questa tipologia e, di conseguenza, anche quelli per ottenere una sanatoria edilizia. Proprio questo caso ha trattato il TAR Sardegna con la sentenza n. 695/2025.

Il caso della Sardegna

Il caso parte da una domanda di condono edilizio che il proprietario di un immobile aveva presentato per una tettoia su una zona gravata da vincoli paesaggistici. Inizialmente, la tettoia era stata descritta come una realizzazione interamente in legno aperta su tre lati, ma il Comune si è opposto alla richiesta di sanatoria, e il TAR gli ha dato ragione, dopo aver effettuato tutti i controlli e sopralluoghi del caso, per diverse motivazioni:

• l’installazione di lastre di lamiera su un lato;
• la realizzazione di porzioni in muratura intonacata e pittura edificate attorno ai tre pilastri di legno (lo “scheletro” per controtelai per infissi esterni, anche se questi non erano presenti);
• il vincolo paesaggistico che gravava sulla zona.

La tettoia, quindi, non risultava più aperta e come tale, non era più suscettibile di condono ai sensi dell’art. 32 del D.L. 269/2003. L’alterazione della natura della tettoia ha reso impossibile il suo condono, poichè questa era diventata, di fatto, un nuovo volume chiuso e funzionalmente assimilabile ad una superficie abitabile: un vero e proprio ampliamento edilizio realizzato senza permesso. Questo è uno degli abusi non condonabili, a maggior ragione che si trova in un’area di pregio paesaggistico sottoposta a vincolo. Il TAR ha quindi stabilito per il proprietario il pagamento delle sanzioni previste, e anche delle spese giudiziarie.

Tettoie abusive, quando è vietata la sanatoria edilizia: foto e immagini