Sanatoria e vincolo paesaggistico: quale ha più peso?

Tra sanatoria e vincolo paesaggistico, quale dei due ha più peso in termini giuridici? Si può sanare un’opera realizzata in un’area gravata da un vincolo paesaggistico? Recentemente il Consiglio di Stato è intervenuto proprio su questo punto: ecco cosa ha decretato.

Quando si parla di sanatoria edilizia e vincoli paesaggistici si è sempre su un terreno impervio e ricco di clausole e cavilli. Proprio per questo, spesso si fanno errori e si agisce pensando di essere nel giusto, quando invece è tutto il contrario. In particolare, il movimento sanatorio dell’ultimo periodo può far sorgere dubbi circa la potenza del vincolo paesaggistico. A questo proposito si è espresso il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7597 del 29 settembre 2025, chiarendo una volta per tutti i confini della sanatoria edilizia, l’incidenza dei vincoli paesaggistici e le tutele a disposizione dei privati.

Le domande più frequenti che ci si fa sono:

• si può ottenere una sanatoria edilizia per interventi realizzati in un’area gravata da vincolo paesaggistico senza aver prima ricevuto un’autorizzazione dall’autorità competente?
• la non comunicazione dei motivi ostativi può invalidare un diniego di sanatoria che si fonda su presupposti vincolati?
• il passare del tempo può consolidare un affidamento legittimo e impedire l’ordine di demolizione?

Sanatoria e vincolo paesaggistico

La sentenza n. 7597 del 29 settembre 2025 del Consiglio di Stato risponde a tutti questi quesiti, e chiarisce una volta per tutte i confini della sanatoria rispetto ai vincoli paesaggistici. Il caso, nel dettaglio, riguarda un ordine di demolizione imposto ad un immobile che presentava opere edilizie abusive, realizzate senza titolo abilitativo e in un’area vincolata. Nonostante sia stata chiesta una sanatoria in virtù dell’omessa comunicazione dei motivi ostativi e del lungo tempo trascorso dalla costruzione delle opere, il Comune ha chiamato in causa il vincolo paesaggistico per negare la richiesta. Anche il Consiglio di Stato è d’accordo con la decisione comunale, poichè senza l’autorizzazione paesaggistica non ci sono i presupposti per rilasciare una sanatoria.

Inoltre, ha chiarito che il preavviso di rigetto, nei procedimenti su aree vincolate, non ha alcun rilievo proprio per via della non autorizzazione. Infine, ha sottolineato che l’ordine di demolizione non richiede necessariamente una motivazione rafforzata, e che il tempo in cui l’immobile è rimasto in piedi non concede alcuno sconto in questo senso, poichè si tratta di una situazione illecita. In buona sostanza, quindi, il Consiglio di Stato ha affermato in maniera chiara ed inequivocabile che il vincolo paesaggistico è un elemento essenziale per ottenere la sanatoria, e che senza di esso non si può in alcun modo procedere con la sanatoria.

Il quadro normativo

Il quadro normativo a cui fare riferimento per trovare tutte le spiegazioni del Consiglio di Stato è piuttosto vasto, motivo per cui spesso in materia di vincoli paesaggistici sorgono dubbi e domande. Innanzitutto c’è il Testo Unico dell’Edilizia, seguito dal Codice dei beni culturali e del paesaggio e dalla Legge 241/1990. A far sorgere nuovi dubbi è anche il Salva Casa, che ha semplificato di molto il rilascio della sanatoria per le lievi difformità, ma che lascia controversa la questione legata ai vincoli paesaggistici.

Infatti, per gli abusi parziali la sanatoria è ora ammessa, ma solamente dopo un accertamento di compatibilità paesaggistica. Questo fa capire anche come mai il silenzio assenso è stato accettato per alcune pratiche edilizie, ma non per il vincolo paesaggistico: senza l’ok esplicito della Soprintendenza non si può in alcun modo ottenere la sanatoria edilizia per opere che sorgono in aree vincolate.

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