Salva Casa: quali sono gli abusi sanabili

Salva Casa che ancora una volta suscita interesse con la possibilità di poter far rientrare nella nuova sanatoria edilizia semplificata del Decreto Legge n. 69/2024 abusi edilizi quali: una veranda, un soppalco e il cambio destinazione d’uso di un locale privato. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza, con questi tre casi.

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Salva Casa: il portico che diviene salotto

Non sempre risulta facile riuscire a comprendere quali possano essere quegli illeciti edilizi inclusi nelle sanatorie, soprattutto se ci si trova ad essere coinvolti in situazioni borderline. In questi casi l’imperativo sarà quello di rivolgersi ad un professionista che sarà in grado di valutare e verificare le condizioni delle lavorazioni edilizie eseguite, per muoversi con disinvoltura tra le normative vigenti, in continua evoluzione.

Spesso si incappa in errori di valutazione considerando interventi minori condonabili privi di permessi, sono oggetto di illeciti edilizi. Solitamente ricorrendo ad una richiesta di condono o sanatoria si può bonificare la situazione richiamando le normative vigenti al momento della loro realizzazione e le norme urbanistiche attuali.

Nel caso di richiesta di sanatoria per un portico che sia stato trasformato in veranda chiusa parzialmente con tamponature, si configura sicuramente un aumento di superficie utile o di volume. Bisognerà andare a verificare e a comprovare se tale trasformazione sia avvenuta  durante la costruzione o entro i primi 3 anni dalla chiusura del cantiere.

Sarà fondamentale acquisire documentazione che attesti la data certa di realizzazione dell’abuso, attraverso planimetria catastale o con la certificazione di agibilità. L’ex “Articolo 36-bis DPR 380/01, introdotto dal Decreto Legge “Salva Casa” per potersi perfezionare in questo caso, chiamerà comunque in causa se questo incremento di volume di superficie comporti o meno variazioni essenziali dal permesso originario di costruire.

Bisognerà andare ad esaminare le norme regionali che in ogni caso si vanno a differenziare da Regione a Regione, comparando la conformità edilizia alla disciplina urbanistica vigente oggi. Con la procedura semplificata del Salva Casa sia chiaro che al momento non siamo davanti a un condono, ma alla possibilità di poter provvedere a correggere quanto non sia stato presentato nella forma corretta, in fase di realizzo.

Cambio di destinazione d’uso con il Salva casa

Prendiamo ora in esame il cambio di destinazione d’uso attraverso l’entrata in campo del Salva Casa ad esempio da ufficio ad abitazione senza coinvolgimento di opere murarie. Mettiamo il caso che non vi sia stata realizzata alcuna modifica agli impianti, o realizzazione di nuove tramezzature. Il Decreto Salva Casa in questo contesto ha previsto tutta una serie condizioni, rientranti in scia, andando così a dare il via alla procedura semplificata.

Con l’”Articolo 9 bis comma 1 bis” del testo unico ecco che le difformità verrebbero quindi sanate, salvo restando di andare a verificare le normative regionali in essere attualmente. Resta comunque inteso che per determinati vincoli, il Salva Casa ha ben poco margine di azione. Ad esempio i vincoli dettati dalle Belle Arti, dai Beni Culturali, l’isolamento termico, l’impiantistica o la regolamentazione antisismica, così come l’altezza d’abitabilità fissata a quota 2,70.

Soppalco con incremento di superficie: a cosa prestare attenzione

Se prendiamo ora in esame la regolarizzazione di un soppalco attraverso il Salva Casa,  andiamo a considerare un incremento di superficie , ma non un aumento di volume. Volendo ipotizzare la realizzazione dello stesso durante la costruzione dell’immobile, tale arco temporale dovrà essere comprovato da un documento catastale.

Resta sempre in essere la possibilità di andare a ricorrere alle leggi regionali, che riguardino l’ampliamento della superficie, come ad esempio nel caso in cui la struttura a soppalco sia pari al 25% del calpestio totale, fissandosi così sotto la soglia del 30% ammessa dai parametri urbanistici fissati nel 1981, ovvero dopo la realizzazione dell’immobile oggetto di modifica.

Il Decreto Salva Casa è solo all’inizio della sua completezza e formulazione. Gli esperti prevedono ancora aggiustamenti e chiarimenti che verranno enunciati sicuramente, all’arrivo del prossimo autunno 2024.