Regolarizzare i contratti d’affitto: il ravvedimento operoso
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Cosa si può fare per regolarizzare i contratti d’affitto? La soluzione migliore è il ravvedimento operoso, che consente di sanare una situazione locativa in cui il contratto non è del tutto regolare, oppure è totalmente assente. Ecco in cosa consiste e cosa comporta, sia per l’affittuario che per il locatore.
Nonostante il fatto che un regolare contratto d’affitto sia una tutela per entrambe le parti, non è raro incappare in situazioni in cui locatore e affittuario decidono di non stipulare alcun contratto per regolare il loro rapporto. Se ad un certo punto si decide di regolarizzare il contratto d’affitto, quello a cui si deve ricorrere è il ravvedimento operoso, ossia un sistema con cui si possono sanare omessi o irregolarità, a fronte del pagamento di una sanzione.
Questa, essendo il ravvedimento operoso un’iniziativa dei contribuenti, sarà ridotta. Questo particolare mezzo è regolato dall’art. 13 del Dlgs n. 472/97 ed è stato recentemente modificato, proprio nella misura delle sanzioni, dal Decreto Sanzioni di giugno 2024. Ecco come attivarlo e quanto si deve pagare per regolarizzare i contratti d’affitto irregolari o assenti.
Regolarizzare i contratti d’affitto
Quando si inizia un rapporto tra locatore e affittuario è sempre bene stipulare un contratto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, in modo che tutti siano tutelati e che tutte le tasse relative al contratto vengano regolarmente versate. Quando questo non accade, o quando il contratto non viene registrato, oppure viene registrato con omissioni e/o errori, sia l’affittuario che il locatore possono incappare in rischi fiscali non indifferenti. Per regolarizzare possono ricorrere al ravvedimento operoso, come già accennato.
Il ravvedimento operoso prevede il pagamento, da parte del proprietario dell’immobile, di:
- l’imposta dovuta e non versata;
- gli interessi sull’imposta dovuta e non versata;
- la sanzione in misura ridotta.
Ravvedimento operoso, la sanzione
Come abbiamo visto, con il ravvedimento operoso si vuole sanare una situazione irregolare, e per questo la sanzione da pagare è ridotta rispetto all’eventualità in cui fosse stata l’Agenzia delle Entrate a scoprire il misfatto. Questa ammonta al 30% delle somme non versate o versate in ritardo. L’entità della riduzione è quello che varia, e che il Decreto Sanzioni ha modificato. Sostanzialmente, la sanzione viene ridotta in maniera proporzionale rispetto alla tempestività con cui si attua la regolarizzazione (più si è veloci, più si riduce).
Proprio in base alla velocità del versamento, quindi, si può parlare di diversi tipi di ravvedimento:
- sprint: se viene fatto entro il 14° giorno dalla naturale scadenza;
- breve: se viene fatto tra il 14° e il 30° giorno dalla scadenza;
- intermedio: se viene fatto tra il 30° e il 90° giorno dalla scadenza;
- lungo: se viene fatto entro 1 anno dalla scadenza o nella dichiarazione dei redditi;
- biennale: se viene fatto entro i 2 anni dall’omissione;
- lunghissimo o ultrabiennale: se viene fatto oltre i termini di cui sopra.
Trattandosi di un procedimento e di calcoli complessi, l’ideale è affidarsi ad un CAF o ad un patronato per eseguire la pratica. Avere un affitto senza contratto regolare porta svantaggi sia al locatore che all’affittuario, poichè se a scoprire l’assenza dell’accordo registrato è l’Agenzia delle Entrate, entrambi sono considerati responsabili. Inoltre, possono sorgere problemi e controversie difficili da risolvere.
Per tutti questi motivi, è utilissimo seguire i nostri consigli per essere sempre in regola con il proprio contratto d’affitto, e in generale fare sempre tutto secondo le leggi e le normative.
