Fondo Speciale per la ristrutturazione del condominio: come funziona

Chiamato anche con il termine di “fondo cassa speciale” o “fondo cassa vincolato”, il fondo speciale per ristrutturazione del condominio è un meccanismo che funziona in modo diverso dal fondo cassa condominiale. Quest’ultimo, infatti, è usato per coprire le spese di gestione comune ed ordinaria; lo speciale, invece, prevede la presenza di spese di manutenzione di carattere straordinario, che derivano da innovazioni deliberate dall’assemblea di condominio.

Sappiamo bene come i lavori di ristrutturazione, sia in un condominio che in una casa a sé stante, siano particolarmente importanti. Essi si dividono in lavori di carattere ordinario o straordinario. Nell’ambito di un condominio, le norme sono un po’ più rigide e un po’ più complicate.

La nascita di questo fondo speciale è imposta dalla legge. E’ lo stesso Codice Civile a disciplinarlo, parlandone nell’articolo 1135. In tale articolo si stabilisce come l’assemblea dei condomini sia responsabile nel provvedere a tutte le opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, con obbligo di costituire un fondo speciale proprio per tale scopo. La sua destinazione è, dunque, specifica e vincolante.

Fondo speciale per condominio: a quanto ammonta?

Secondo alcune precise tempistiche, il fondo speciale per il condominio in ambito di ristrutturazione prevede un’equa ripartizione delle spese tra tutti i condomini. In tal modo, si cerca di evitare del tutto le possibilità che vi siano contestazioni legali sulla legittimità delle decisioni che sono prese in ambito di assemblea di condominio. Può essere utilizzato solo ed esclusivamente per gli interventi che sono deliberati dall’assemblea condominiale, mentre non può essere usato per attività future che non siano state ancora approvate. In questo modo, il fine è quello di assicurare una gestione adeguata e trasparente delle risorse finanziarie del condominio.

Per ciò che riguarda l’ammontare del fondo speciale, ricordiamo che questo è pari al totale delle opere da realizzare. Si tratta di una forma di accantonamento molto particolare che, salvo diversi accordi già stabiliti, viene rappresentata da un’incremento proporzionale alle quote millesimali che sono versate da ciascun condomino.

Ne deriva come il rendiconto annuale di condominio debba includere tutto ciò che riguarda la gestione delle risorse finanziarie, comprese le riserve ed i fondi speciali, nonché le entrate e le uscite delle situazioni patrimoniali. A stabilire ciò è la legge n. 220/2012.

Cosa succede se manca il Fondo Speciale?

Se l’assemblea condominiale non ha deliberato la presenza di un fondo speciale, che cosa accadrà? Abbiamo già detto come la presenza di questo fondo sia di natura obbligatoria, ex articolo del Codice Civile. Se ciò non avviene, non potranno essere effettuati i lavori di ristrutturazione straordinaria previsti. Ogni azione, pertanto, sarà da ritenersi nulla, nonché dannosa dal punto di vista legale per ogni condomino. In assenza di tale fondo, infatti, le delibere assembleari non saranno considerate valide.

A tal proposito, si è espressa anche la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 9388. Con tale sentenza, la Suprema Corte ha stabilito come una delibera assembleare non possa, in alcun caso, contraddire il contenuto dell’articolo 1135 del Codice Civile e che dovrà essere considerata nulla ogni azione differente, anche se sussiste il consenso dell’appaltatore.