Doppio amministratore: ecco quando è consentito dalla legge
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Si può avere un doppio amministratore in un unico condominio? Con la presenza sempre più frequente di condomini di grandi dimensioni, la domanda sorge spontanea, ma cosa dice la legge a riguardo? Ecco una guida dettagliata che spiega come si può gestire questa casistica particolare.
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In passato le palazzine condominiali più grandi avevano al massimo una ventina di condòmini, e per quanto fossero più impegnative di molte altre, il lavoro che l’amministratore doveva gestire era comunque fattibile. Oggi, invece, i condomini sono sempre più grandi e presentano complessità sempre maggiori. Per questo viene spontaneo chiedersi se si può avere un doppio amministratore.
La legge a questo riguardo è piuttosto chiara: no. Un unico amministratore, infatti, può garantire una chiara rappresentanza legale e tutta una serie di altre tutele per i condòmini. Esistono però delle deroghe a questa regola generale, e in alcuni casi specifici si possono nominare più amministratori (quindi anche più di due): ecco quando e come si configurano le loro responsabilità in questi casi.
Doppio amministratore: è possibile?
L’articolo n.1129 del Codice Civile prevede la figura di un amministratore unico, in modo da garantire una chiara rappresentanza legale, ma in alcuni casi specifici si possono nominare amministratori diversi per entità autonome, come ad esempio i supercondomini o la gestione separata dei garage o delle aree verdi comuni. L’importante, in questi casi, è che il referente esclusivo dei residenti, dei fornitori e delle istituzioni rimanga uno e ben definito. In buona sostanza, quindi, la compagine immobiliare deve rimanere indivisibile e non si possono ripartire i poteri e le responsabilità di una stessa area condominiale. A dirlo è l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile:
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del Codice Civile, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si richiede la separazione.
Dividere il condominio in più porzioni
Le caratteristiche che ogni porzione deve avere per poter procedere con la divisione sono:
- impianti indipendenti,
- accessi separati,
- una totale assenza di beni in condivisione con il nucleo originario.
In questo caso, si possono affidare mansioni direttive ad amministratori diversi, e avere quindi gestioni parallele e completamente autonome, anche se operanti nello stesso perimetro territoriale. Nel caso in cui plessi autonomi e indipendenti condividono delle aree comuni come viali di accesso, parchi, impianti di illuminazione o reti fognarie, si parla invece di supercondominio. A questo proposito, l’art. n.1117-bis del Codice Civile prevede che ogni singolo edificio abbia il proprio amministratore, il quale opera in totale autonomia, e agli amministratori dei singoli edifici si andrà ad aggiungere un ulteriore amministratore, che ha l’incarico di gestire esclusivamente le aree e i servizi in condivisione.
Per la configurazione del supercondominio è necessario che i fabbricati siano legati da un rapporto di accessorietà necessaria, e che condividano strutture portanti o impianti essenziali. Queste situazioni danno luogo ad una pluralità di incarichi con confini ben delineati. Con la recente riforma del condominio, che conferisce agli amministratori responsabilità sempre maggiori, nei condomini più problematici che non dovessero presentare le caratteristiche utili alla divisione, l’amministratore può delegare alcuni compiti a dei collaboratori, rimanendo però lui l’unico referente.
