Cambio destinazione d’uso: da casa a B&B, come fare
- Laurea in Belle Arti
Come funziona il cambio di destinazione d’uso da casa ad attività ricettiva? Nonostante il difficile periodo che stanno attraversando gli affitti brevi, sono in molti a voler ancora investire sul comparto turistico e mettere a reddito in questo senso la propria abitazione. Ecco come fare secondo la legge.
Avere una seconda casa di proprietà è una fortuna che non spetta a tutti, ma che in molti hanno. Tra questi, c’è chi decide di metterla in affitto in modo standard, con contratti a medio o lungo termine, chi preferisce destinarla ai figli e, ancora, chi vuole sfruttarla per avere un’entrata extra ed avviare un’attività ricettiva. Questo è il caso di chiunque decide di affittare la propria casa, in tutte le varie forme previste dalla legge, a turisti, con affitti di breve durata.
Un fatto che spesso si ignora però, è che per farlo è necessario cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, che proprio per il suo carattere ricettivo-turistico, non può più essere considerato residenziale. A cambiare, quindi, è la funzionalità stessa dell’immobile, che pertanto deve essere adeguata alle nuove esigenze e, soprattutto, alle norme in vigore. Per effettuare il cambio di destinazione d’uso da casa ad attività ricettiva si deve seguire una procedura amministrativa ben precisa, che può prevedere anche l’aggiornamento catastale dell’immobile e l’ottenimento di un titolo abitativo da parte del Comune.
Cambio di destinazione d’uso da casa ad attività ricettiva
Prima di avviare la procedura di cambio di destinazione d’uso da casa ad attività ricettiva, è bene sapere quali sono le attività che la richiedono:
- case-vacanza;
- bed and breakfast;
- affitta-camere;
- residence;
- bungalow.
Gli affitti brevi, in questo contesto, rientrano solamente se l’attività ricettiva da loro svolta è continuativa e professionale. In questo caso, infatti, i proprietari non solo devono avere una partita IVA, ma anche presentare una SCIA al SUAP (L. 191/2023 art. 13-ter, comma 8). La conseguenza diretta è il cambio di destinazione d’uso, ma cosa si deve fare per ottenerlo? Il Decreto Salva Casa introduce diverse semplificazioni in questo senso, e c’è da dire che ogni Regione ha normative specifiche a riguardo. La norma generale però, prevede la verifica da parte del Comune della compatibilità dell’immobile con i parametri della nuova destinazione d’uso.
Procedure e costi
La prima cosa da fare, quindi, quando si vuole cambiare la destinazione d’uso di un immobile da residenziale a ricettivo, è presentare una SCIA. Questa è sufficiente se l’immobile non deve subire opere rilevanti, ma non basta quando sussistono interventi più massicci. Le opere strutturali e le modifiche significative dell’edificio infatti, necessitano di un permesso di costruire, che solo il Comune può rilasciare. Successivamente all’ottenimento di questi titoli abitativi, si deve procedere con l’aggiornamento delle informazioni catastali tramite la presentazione DOCFA.
I costi da prevedere per questo tipo di procedura possono essere di tipo urbanistico (per i progetti), professionale (ingegneri, architetti e tecnici) e burocratici (previsti dal proprio Comune). Inoltre, ove necessario, si devono sostenere anche i costi della ristrutturazione, necessaria per l’adeguamento dell’immobile alla nuova destinazione d’uso. Nonostante il Salva Casa abbia introdotto notevoli semplificazioni al cambio di destinazione d’uso, la cosa migliore da fare è rivolgersi al proprio Comune per conoscere la procedura specifica da seguire, e farsi assistere lungo tutto il processo da dei professionisti. Le normative regionali infatti, potrebbero differire nel particolare da quelle nazionali, così come i costi e i requisiti specifici.
