Svolta legale: in quali casi il vicino può opporsi ai tuoi lavori di ristrutturazione

Quali sono i casi in cui l’impugnazione di un titolo edilizio può provenire, legittimamente, da un vicino di casa? Una persona che non è la proprietaria dell’immobile può far revocare un titolo abilitativo? Ecco cosa dice la legge a riguardo.

Il motivo principale per cui gli abusi edilizi vengono puniti con la demolizione, nei casi più gravi, è la sicurezza. Nell’interesse pubblico, sia dal punto di vista della sicurezza della costruzione, che dei cittadini, dell’ambiente e del paesaggio, un abuso edilizio si può denunciare. Allo stesso modo, i proprietari degli immobili che confinano con costruzioni realizzate in violazione alla normativa edilizia e urbanistica, possono chiedere l’impugnazione di un titolo edilizio se la costruzione rappresenta un pericolo per la sicurezza.

Si tratta di un terreno scivoloso, perché implica che un cittadino ne denunci un altro e faccia scattare l’accertamento del Comune a fini repressivi. L’eventuale abuso, in questo caso, viene portato a galla da qualcuno che non è il suo proprietario: come ci si deve muovere, e cosa prevede la normativa in questi casi?

Impugnazione di un titolo edilizio

Affinché un’impugnazione di un titolo edilizio sia legittimata, da parte di un cittadino verso un altro, devono sussistere due presupposti fondamentali:

• il denunciante deve essere titolare di una posizione giuridica soggettiva differente ed autonoma, rispetto a quella della controparte (legittimazione attiva);
• il sussistere di un interesse proprio e specifico del ricorrente all’ottenimento di un vantaggio personale e concreto (interesse a ricorrere).

Se entrambi questi presupposti esistono allo stato di fatto, si deve valutare la vicinanza tra i due immobili interessati (quello del denunciante e quello dell’autore dell’opera abusiva di cui si vuole contestare la legittimità). Non basta però la semplice vicinitas, ma come sottolineato dal massimo Collegio amministrativo con la sentenza n. 5398/2024, si deve anche dimostrare:

il reale pregiudizio che deriva dalla realizzazione dell’intervento assentito, che ben può essere attuale, ma che può essere anche solo futuro purché certo nel suo avverarsi.

Pregiudizi e presunzioni

Per presentare l’istanza, quindi, il denunciante deve fornire una prova concreta di un danno subìto o futuro, di cui si ha però certezza. La prova, come specifica il Collegio, può essere fornita anche ricorrendo a massime d’esperienza o presunzioni semplici, purché queste rispettino i limiti indicati dall’articolo n.2729 del Codice Civile:

le presunzioni non stabilite dalla legge sono lasciate alla prudenza del giudice, il quale non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti. Le presunzioni non si possono ammettere nei casi in cui la legge esclude la prova per testimoni.

Tirando le somme, quindi, per poter denunciare un abuso di un vicino, è essenziale avere la legittimazione attiva, l’interesse a ricorrere, la vicinitas (ossia essere confinanti con la proprietà di chi ha commesso il presunto abuso) e dimostrare il reale pregiudizio che deriva dall’intervento abusivo. Senza tutti questi elementi, infatti, si correrebbe il rischio di un’azione generalizzata tra vicini. Solo con tutti questi presupposti si può chiedere un accesso agli atti per verificare la legittimità degli interventi e la corrispondenza con i progetti, sia catastale che fisica.

Gli abusi edilizi rappresentano un tarlo nel sistema italiano, e in alcuni casi non si può scappare alla demolizione. Per questo, impugnare un titolo edilizio altrui è un fatto grave, di cui si deve dimostrare il danno effettivo.

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