Proposta d’acquisto nulla: i casi previsti dalla legge
- Laurea in Belle Arti
Quali sono i casi in cui si può dichiarare una proposta d’acquisto nulla? La nullità della proposta comporta la non validità di tutti gli accordi presi contestualmente, e svincola le parti da ogni tipo di impegno. Di conseguenza, la casa oggetto della proposta torna sul mercato e il venditore è libero di vederla come meglio crede.
Quando si vuole acquistare una casa, il primo passo da fare nell’iter di compravendita è formulare una proposta d’acquisto formale. Si tratta di un documento scritto in cui vengono riportati i dati del proponente, del venditore e dell’immobile, nella maniera più dettagliata possibile. Nella proposta si inseriscono le condizioni di acquisto che il proponente avanza nei confronti del venditore, e riguardano non solo il prezzo di acquisto dell’immobile, ma anche le tempistiche e le modalità di pagamento, oltre a tanti ulteriori dettagli.
Il venditore, una volta ricevuta la proposta, può decidere di accettarla in ogni sua parte, di fare una controfferta oppure di rifiutarla. Il ping pong va avanti finchè non si giunge ad un accordo, ed entrambe le parti si impegnano ufficialmente a portare a termine la compravendita. Esistono dei casi però, in cui la proposta d’acquisto non è valida, e annulla automaticamente tutti gli impegni presi.
Proposta di acquisto nulla
La legge italiana prevede che una proposta d’acquisto sia considerata nulla quando contiene delle condizioni che minano la sua validità formale. In particolare, i motivi che possono determinare la nullità di una proposta d’acquisto sono:
- la mancanza dei requisiti essenziali (dati delle parti e dell’immobile, prezzo, modalità di pagamento, tempistiche, termini e condizioni);
- la mancanza di una proposta scritta (le proposte verbali non hanno valore giuridico);
- la presenza di errori o vizi di forma;
- la mancanza delle firme di una delle parti, o di una parte di esse (in caso di più proprietari o più acquirenti);
- la presenza di clausole o condizioni in contrasto con la normativa vigente.
Tutti questi casi annullano immediatamente la proposta d’acquisto, e le parti possono considerarsi svincolate da ogni tipo di impegno. Questo vuol dire che la casa può essere venduta in qualsiasi momento anche senza avvisare chi ha presentato la proposta, e che il venditore così facendo non compie alcun illecito.
L’iter di compravendita
La proposta d’acquisto è il primo step del lungo iter di compravendita, e, se si vuole, anche il più importante (dopo l’atto definitivo). Qui infatti vengono decisi tutti i termini della compravendita, e in base ad essa si svolge poi tutto il processo. Nella proposta d’acquisto, per esempio, si può inserire la richiesta del certificato di abitabilità come propedeutico all’acquisto, oppure si possono inserire clausole riguardanti il mobilio o altri particolari inerenti il caso specifico. Si tratta di un documento che, una volta firmato, vincola le parti a tener fede alla parola data.
Nella proposta si può inserire la clausola sospensiva del mutuo e molto altro, ed oltre a rappresentare un vincolo tra le due parti, rappresenta anche un vincolo nei confronti di un’eventuale agenzia immobiliare che ha fatto da intermediaria nella trattativa. Per legge infatti, l’agente immobiliare si deve pagare al raggiungimento dell’accordo tra le parti. Per forma e prassi, il pagamento viene solitamente richiesto al preliminare, ma formalmente andrebbe saldato all’accettazione della proposta. Questo vuol dire che, se per qualsiasi motivo la compravendita dovesse saltare, l’agenzia immobiliare non deve restituire la sua provvigione proprio in forza dell’accettazione della proposta d’acquisto.
