La casa costa meno del mutuo: potrebbe essere un problema
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Se la casa costa meno del mutuo, e quindi la banca ti presta più soldi di quelli che usi per acquistare l’immobile, potresti avere dei seri problemi. A dirlo è la recentissima sentenza della Corte di Cassazione: ecco quali sono le condizioni per acquistare una casa che costa meno del mutuo, senza correre alcun rischio.
Quando si decide di acquistare casa, raramente lo si fa senza mutuo, soprattutto quando si tratta di una prima casa. La richiesta del mutuo solitamente viene fatta in base all’immobile che si vuole acquistare, ma in alcuni casi si fa a prescindere da esso, e si chiede alla banca la cifra più alta che può erogare. Quando questa cifra però supera il prezzo della casa, si possono passare guai seri, e la Corte di Cassazione in una recentissima sentenza ha spiegato il perchè.
Ovviamente, questa sentenza non impedisce di richiedere un mutuo superiore al prezzo di acquisto della casa che si vuole comprare, ma chiarisce quali sono le condizioni per farlo senza correre alcun rischio e nel rispetto di tutte le normative vigenti.
La casa costa meno del mutuo
Il 10 luglio 2024, la Corte di Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 18866, che:
“se l’importo del mutuo erogato all’acquirente è superiore al prezzo di acquisto dell’immobile, questo basta a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati”.
A far esprimere in questi termini la Cassazione è stato un caso di una contribuente, che ha impugnato un avviso di accertamento da parte del Fisco dopo che questo ha notato un reddito maggiore della donna. La signora, socia accomandante di una società immobiliare, ha ricevuto l’avviso di accertamento dopo che il Fisco ha incrociato i dati delle dichiarazioni del legale rappresentante della società e la provvigione riscossa dall’agente immobiliare con l’importo dei mutui accesi per acquistare l’immobile oggetto della compravendita.
Dopo un primo rigetto, il ricorso della donna è stato accolto, e l’AdE ha fatto ricorso in Cassazione, la quale ha chiarito che un importo di mutuo superiore al prezzo di acquisto indicato nell’atto di rogito è un dato sufficiente per giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati. Quello che non è chiaro, quindi, sono le spese che gli acquirenti hanno dovuto sostenere oltre al prezzo dell’immobile, tali da giustificare una somma più alta del mutuo.
La situazione dei mutui in Italia
Il Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (Cicr) ha imposto delle regole chiare riguardo il limite massimo di finanziabilità, il quale è fissato all’80% del valore dell’immobile. Solo in casi particolari e in presenza di determinate garanzie si può raggiungere il 100% del valore con il mutuo. Ma com’è la situazione dei mutui in Italia? Dato il difficile accesso al credito, una situazione in cui si chiede più del valore dell’immobile è sicuramente rara. Detto ciò, i dati del Crif del 2023 dipingono la seguente situazione:
- la domanda di mutui è in calo del 17,2% rispetto al 2022;
- le surroghe sono diminuite del 5,2%;
- l’importo medio richiesto è stato di 144.659 euro;
- il 40% degli acquirenti ha chiesto un mutuo inferiore a 100.000 euro;
- il 25,9% ha chiesto un mutuo tra i 150.000 e i 300.000 euro;
- il 29,5% ha chiesto un mutuo tra i 100.000 e i 150.000 euro.
Nel 2024 la domanda di mutuo per la casa è ancora in calo, e siamo in una situazione dove, nonostante il minor accesso al credito, i prezzi delle case salgono costantemente.
