Errore catastale: può impedire la demolizione di un abuso?

Un errore catastale può salvare un abuso edilizio dalla demolizione? Si può evitare di dover demolire una difformità se gli estremi catastali risultano sbagliati? La legge a questo proposito è estremamente chiara, e non ammette deroghe. Ecco tutto quello che c’è da sapere sugli errori catastali, e quanto influiscono sulla demolizione di un abuso.

Una delle questioni più articolate e spinose nel panorama edilizio ed urbanistico italiano è rappresentata dagli abusi edilizi. Nel nostro Paese, infatti, gli abusi edilizi sono diffusissimi, e possono andare da una semplice ristrutturazione non dichiarata a interi edifici costruiti senza alcun permesso, o totalmente difformi dal progetto approvato. Il problema è stato, nel corso del tempo, la scarsità dei controlli e della regolarità. Oggi, che le cose stanno cambiando, tutti i nodi stanno venendo al pettine.

Di abusi edilizi ha parlato il Decreto Salva Casa, parla il Testo Unico dell’Edilizia e continuano a parlare le sentenze della Corte Costituzionale. Nel tentativo di salvare un’opera abusiva dalla demolizione, i responsabili dell’abuso si appigliano ad ogni cavillo, come ad esempio l’errore catastale. Fare riferimento ad una incongruenza tra gli estremi catastali e la realtà dei fatti può davvero salvare un abuso dalla demolizione? Ecco cosa dice la legge a riguardo.

Errore catastale

Prima di capire se un errore catastale può influire o meno su un ordine di demolizione che grava su un abuso edilizio, è necessario capire la funzione dei dati catastali. Questi, infatti, hanno una funzione accessoria e strumentale rispetto all’individuazione del bene. Non a caso, a livello legislativo il catasto non è probatorio. Lo stesso Testo Unico dell’Edilizia, normativa di riferimento in materia, all’art. 31 specifica che non vi è alcun obbligo di corrispondenza esatta tra l’indicazione catastale e la realtà materiale. Quello a cui serve il catasto è individuare e localizzare gli immobili, nulla più.

Di conseguenza, se c’è un errore nei dati catastali che non determina alcuna incertezza circa l’identità dell’opera abusiva, lo stesso non è considerato un vizio invalidante. Per esempio, se si realizza una veranda abusiva e la particella catastale è sbagliata, ma questa è l’unica opera presente su quel lotto ed è riconoscibile per dimensioni ed ubicazione, l’ordine di demolizione rimane legittimo e non si può contrastare sulla base dell’errore al catasto.

L’identificabilità dell’abuso

In questo ambito, a giocare un ruolo chiave non è tanto ciò che è riportato nero su bianco, ma il principio di sostanziale identificabilità dell’abuso. Questo principio si basa sul fatto che, se si può identificare senza alcuna incertezza il manufatto abusivo, una eventuale erronea indicazione degli estremi catastali non infirma la legittimità dell’ordine di demolizione. Su questa posizione l’intera giurisprudenza è più che ferma, come dimostra anche la sentenza n.759 del 2024 del Consiglio di Stato.

Questa sostiene che non è la correttezza formale della scheda catastale a costituire il fondamento della sanzione, ma la verifica sostanziale dell’abuso edilizio, ovvero la realizzazione di un’opera in assenza di titolo abitativo, o in difformità da esso. Ne sono alcuni esempi:

• una veranda chiusa sprovvista di SCIA o permesso a costruire,
• l’ampliamento di un edificio oltre i limiti autorizzati,
• modifiche interne agli immobili senza aver presentato una CILA,
• la costruzione di un’opera in un’area vincolata senza autorizzazione paesaggistica,
• la variazione di un’opera rispetto al progetto approvato.

Tirando le somme, quindi, la giurisprudenza amministrativa non lascia troppo spazio alle interpretazioni: un errore nei dati catastali non è un fattore sufficiente ad invalidare un’ordinanza di demolizione se l’immobile abusivo si può identificare in modo univoco.

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