Convocazione assemblea condominio via mail: è valida?
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La convocazione dell’assemblea di condominio via mail è un argomento che si dibatte spesso, soprattutto alla luce dell’utilizzo sempre più frequente e quotidiano di questo mezzo da parte di tutti. Si tratta però, di un mezzo valido per lo scopo nello specifico? Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce il punto (forse) una volta per tutte.
La convocazione dell’assemblea di condominio è una comunicazione che deve, per legge, passare per le vie ufficiali. Con l’avanzamento della tecnologia e l’utilizzo sempre più frequente e quotidiano da parte di una porzione sempre più ampia di popolazione della mail, ultimamente si dibatte molto circa il suo utilizzo come mezzo di comunicazioni condominiali. Il nodo della questione è se si può considerare valida una comunicazione giunta ai condomini da parte dell’amministratore di condominio, per mezzo mail ordinaria.
In particolare, l’articolo 66 comma terzo delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede, per questo scopo, solamente l’utilizzo di raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Si può però, cambiare il tipo di comunicazione dato lo sviluppo tecnologico e il possesso, ormai da parte di chiunque, di un indirizzo email regolarmente controllato? Ecco cosa dice a riguardo una recente ordinanza della Corte di Cassazione.
Convocazione dell’assemblea di condominio via mail
L’art. 66, comma terzo, delle disposizioni di attuazione al Codice Civile prevede, come mezzi tramite cui l’amministratore di condominio può inviare comunicazioni ai condomini di cui gestisce gli stabili:
- la raccomandata,
- la Posta Elettronica Certificata (PEC),
- il fax,
- la consegna a mano.
Si tratta di tutti mezzi tracciabili e che assicurano all’amministratore che la comunicazione sia ricevuta dai condomini, e rappresentano sempre un mezzo formale di comunicazione. Come si devono trattare, però, le comunicazioni che arrivano via mail ordinaria? Le e-mail sono diventate, ormai, uno dei mezzi di comunicazione più utilizzati in assoluto, e se in passato erano appannaggio esclusivo di professionisti e lavoratori di grandi aziende, oggi chiunque ha almeno un indirizzo e-mail. Sempre nell’art. 66 però, si legge che:
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Valida o invalida?
La risposta (forse) definitiva al quesito se la mail ordinaria sia o meno un mezzo valido per convocare l’assemblea di condominio, arriva dall’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025 della Corte di Cassazione. In quest’ordinanza, infatti, la Cassazione ha affermato in via definitiva che l’invio dell’avviso per mail ordinaria è invalido e, di conseguenza, annullabile secondo quanto previsto dall’art. 66 sopracitato. Il motivo è molto semplice, e si legge nella stessa ordinanza:
la posta elettronica ordinaria, a differenza di quella certificata, non è in grado di documentare con la necessaria certezza la consegna dell’atto all’account del destinatario, non essendo assistita dalla necessaria presunzione di conoscenza da parte del ricevente.
Aggiunge inoltre che:
solo il regolamento condominiale (di natura contrattuale) può stabilire forme alternative a quelle indicate nell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, a condizione però che esse consentano di ritenere soddisfatta la presunzione di conoscenza degli avvisi di convocazione.
Se un’assemblea è convocata con un mezzo invalido e dovesse deliberare, per esempio, su lavori urgenti per infiltrazioni, la delibera non è considerata valida e può essere impugnata da chi non era presente o non era d’accordo con la stessa.
