Compravendita immobiliare tra coniugi: rischi e regole
- Laurea in Belle Arti
Un tipo di operazione piuttosto rara e rischiosa è la compravendita immobiliare tra coniugi. Dal punto di vista legale infatti, si può vendere il 50% della proprietà immobiliare all’altro coniuge, ma bisogna fare molta attenzione a come ci si muove. Si rischia, altrimenti, di essere incolpati di vendita fittizia del bene. Ecco tutto quello che c’è da sapere su questo particolare tipo di compravendita
Quando due coniugi decidono di spartirsi la proprietà di un immobile in cui entrambi vivono e di cui entrambi godono, devono fare molta attenzione a come si muovono e a come gestiscono l’intera operazione. Le compravendite immobiliari tra moglie e marito sono infatti piuttosto rischiose, sebbene possibili e totalmente legali, in quanto potrebbero nascondere una vendita fittizia del bene, con tutte le conseguenze ad essa connesse.
Questo tipo di operazione si fa quando la coppia è in regime di separazione dei beni sulla prima casa, oppure se ha optato per la comunione dei beni, ma uno dei due vuole intestare all’altro una o più proprietà da escludere dalla comunione. Si tratta, quindi, di casi molto particolari e non proprio comuni, ma che esistono. Ecco come affrontarli e tutto quello che c’è da sapere.
Compravendita immobiliare tra coniugi
La compravendita immobiliare tra i coniugi, proprio come qualsiasi altra, prevede l’intervento di un notaio per fare il rogito e registrare il passaggio di proprietà. Allo stesso modo, se la compravendita prevede l’utilizzo di un mutuo già sottoscritto, potrebbe essere necessario rinegoziarlo e aggiornarne i termini. Anche le imposte da pagare sono le stesse di una normale trattativa:
- l’imposta di registro;
- l’imposta catastale;
- l’imposta ipotecaria.
Fin qui, insomma, funziona esattamente come una qualsiasi compravendita immobiliare. Un aspetto fondamentale da conoscere, invece, è quello che riguarda i benefici fiscali legati al bonus prima casa. Se l’immobile è stato acquistato da una coppia sposata e si decide di fare un passaggio di proprietà del 50% da un coniuge all’altro, entro i 5 anni dal rogito, si perde completamente il bonus. In questo caso, sarà quindi necessario versare una sanzione del 30% all’Agenzia delle Entrate. I bonus non si perdono, invece, se c’è un accordo di separazione.
I rischi dell’operazione
Trattandosi di un’operazione piuttosto insolita e rara, per quanto lecita e prevista dalla legge, la compravendita immobiliare tra coniugi mette davanti a diversi rischi. In particolare, a creare il rischio è il fatto che, nonostante l’intestazione all’altro coniuge, chi ha venduto la propria metà continua a gestire l’immobile. Si parla, in questo caso, di vendita simulata, che può essere impugnata nel caso in cui dovesse danneggiare altri soggetti.
Sono proprio questi soggetti a poter contestare la compravendita, dimostrando appunto che si tratta di una simulazione e che il venditore continua, a tutti gli effetti, ad essere un abitante della casa e a portarne avanti la gestione. Un cavillo molto importante, ai fini della vendita fittizia dell’immobile, è legato al fatto che i coniugi, per rientrare nella casistica, non devono aver acquistato la casa in regime di comunione dei beni. Tra i rischi legati alla perdita dei bonus, e quelli della vendita fittizia, è sempre meglio affidarsi ad un professionista per questo tipo di operazione, e decidere a monte se conviene sposarsi per comprare casa, oppure gestire autonomamente il proprio patrimonio e quello comune.
