Vendere un immobile donato con lavori Superbonus: cosa sapere
- Laurea in Belle Arti
Recentemente l’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni punti riguardanti la coesistenza di plusvalenza e Superbonus nel caso della vendita di un immobile ricevuto in donazione: ecco cosa è fondamentale sapere prima di vendere un immobile donato, che è stato oggetto di interventi Superbonus.
La recente risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025 riapre nuovamente l’argomento del Superbonus, e lo fa in relazione alle donazioni e alle plusvalenze. Nel dettaglio, chiarisce la situazione nel caso in cui si decida di vendere un immobile ricevuto in donazione che è stato oggetto di interventi agevolati con il Superbonus. In questo caso, si deve pagare la plusvalenza oppure no?
La questione è spinosa e controversa, e la necessità di un chiarimento è partita da un caso che ha come protagonista un immobile ricevuto in donazione nel 2012, ristrutturato con il Superbonus a fine 2024 e mai utilizzato come abitazione principale. Ecco come si è espressa l’Agenzia delle Entrate a riguardo, e cosa è opportuno sapere prima di avviare un’operazione analoga, in presenza di donazione e Superbonus.
Plusvalenza e Superbonus
Con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025 l’AdE ha chiarito che in caso di vendita di un immobile che si riceve in donazione sul quale sussistano interventi edilizi agevolati con il Superbonus e conclusi da meno di 10 anni, la plusvalenza generata dalla vendita è soggetta a tassazione. Al contrario, se l’immobile si riceve per successione o si adibisce ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del possesso, si ha l’esonero dall’imposizione. La motivazione si deve ricercare nel nuovo comma b-bis) dell’articolo 67 del Tuir (introdotto dalla Legge di Bilancio 2024), che considera redditi diversi:
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati […] che si siano conclusi da non più di 10 anni dall’atto di cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Il calcolo dell’imposta
Come si calcola, però, a questo punto, la plusvalenza? L’AdE ha chiarito anche questo punto, citando l’art. 68 del Tuir, il quale indica che le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Il prezzo di acquisto, in caso di donazione, si identifica in quello che sostiene il donante, mentre le spese degli interventi si considerano nella misura del 50% se gli stessi risalgono a più di 5 anni. Infine, la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 fornisce le istruzioni operative per applicare quanto disposto dall’Agenzia delle Entrate:
- la plusvalenza si tassa se i lavori Superbonus hanno meno di 10 anni;
- sono esclusi dalla tassazione le successioni e gli immobili adibiti ad abitazione principale;
- il calcolo della plusvalenza riguarda la prima cessione di immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione e dalla tipologia di intervento effettuato.
