Sembra un affare, ma è una trappola: cosa succede se vendi casa a prezzo stracciato
- Laurea in Belle Arti
Vendere casa ad un prezzo stracciato, ossia al di sotto del suo valore catastale, è possibile, ma non conveniente. Al di là del mero aspetto economico, questa scelta comporta infatti una serie di rischi fiscali e accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ecco a cosa si va incontro quando si svende un immobile.
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Per determinare il valore minimo di un immobile sul mercato, si parte sempre dal valore catastale dello stesso. Per calcolarlo si parte dalla rendita catastale, presente in visura, e la si rivaluta del 5%. Il risultato deve essere moltiplicato per 110 se si tratta di una prima casa, e per 120 se si tratta di una seconda casa. In questo modo si ottiene un valore di mercato minimo, da cui partire con tutta una serie di altre valutazioni che fanno riferimento alla zona, allo stato dell’immobile, alla metratura e via dicendo.
Scendere al di sotto di questo valore facilita sicuramente la vendita, e soprattutto in caso di necessità di liquidità, può essere una buona strategia per portare a termine l’operazione in tempi stretti, ma non sempre è conveniente. Se si vende una casa al di sotto del suo valore catastale, infatti, si va incontro a rischi fiscali e accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, che vuole approfondire la questione e, spesso, chiedere il pagamento di imposte, sanzioni e interessi maggiori.
Vendere casa ad un prezzo stracciato
Sebbene non esistano divieti specifici sul prezzo di vendita da applicare ad un immobile, è sempre preferibile non scendere mai al di sotto del valore catastale, per diverse motivazioni. La tassazione, in questi casi, non si calcola sul prezzo di vendita, ma sul valore catastale, per cui si dovranno pagare più imposte, sanzioni e interessi rispetto a quanto si paga la casa.
Inoltre, possono scattare i controlli dell’ADE, che si insospettisce quando un venditore svende il proprio immobile. Dichiarare un prezzo di vendita al di sotto del valore catastale, infatti, è una soluzione che si adotta per nascondere somme in nero. Per questo l’ADE interviene: per controllare che sia tutto regolare. Per evitare i controlli, quindi, si deve:
- dichiarare un prezzo di vendita pari o superiore al valore catastale;
- usare il regime prezzo valore (per calcolare le imposte sul valore catastale e non su quello di mercato);
- dichiarare tutte le fasi della compravendita e tutti i suoi dettagli, evitando pagamenti in nero.
I rischi fiscali
A seguito degli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente che dovesse risultare colpevole di evasione, deve affrontare le conseguenze delle sue scelte. In particolare, questi è tenuto a pagare la maggiore imposta dovuta (ipotecaria, di registro e catastale) e pesanti sanzioni, a volte pari al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella versata. Sebbene, quindi, non è affatto vietato vendere la casa al prezzo che si vuole, si deve tenere a mente a cosa si va incontro. Il prezzo di una casa può essere liberamente determinato dal venditore o dalle parti di comune accordo, e persino azzerato in caso di donazioni.
Si deve fare attenzione però, a non adottare queste soluzioni per evitare le tasse di successione o per destinare il proprio patrimonio in modo disomogeneo tra gli eredi. Nel caso di lesione della legittima, infatti, anche la donazione può essere impugnata. Insomma, si può fare ciò che si vuole, con la consapevolezza di dover poi dimostrare la buona fede e la completa legittimità delle operazioni svolte.
