Salva Casa: esclusi seminterrati e primi piani fuori terra
- Laurea in Belle Arti
Seminterrato e primo piano esclusi dal Salva Casa quando si parla di cambio di destinazione d’uso. Per le unità che si trovano così posizionate, le nuove norme non si possono applicare direttamente: ecco perchè le case poste al seminterrato e al primo piano fuori terra hanno ancora bisogno del permesso di costruire.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto importanti novità in ambito di cambio di destinazione d’uso, andando a modificare l’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, tratta proprio questo argomento. In particolare, il Salva Casa ha introdotto un’importante distinzione tra mutamenti orizzontali e verticali: i primi sono quelli che avvengono tra categorie omogenee, mentre i secondi si verificano tra categorie funzionalmente autonome.
Inoltre, le nuove disposizioni hanno reso molto più semplice cambiare la destinazione d’uso di un immobile anche tra categorie diverse, facendo venir meno la necessità di ottenere un permesso a costruire. Sembra essersi dimenticato, però, dei seminterrati e dei primi piani fuori terra, per cui la nuova disciplina non vale, e che hanno ancora bisogno del permesso di costruire. Ecco come stanno le cose per le unità immobiliari seminterrate e al primo piano fuori terra.
Seminterrato e primo piano esclusi dal Salva Casa
Andando ad analizzare l’articolo 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, si legge che:
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche a dette unità immobiliari.
Questo, in poche parole, vuol dire che il Salva Casa non si applica in maniera diretta sugli immobili posti ai piani seminterrati e al primo piano fuori terra, ma per loro serve l’intervento di una legge regionale, per consentire il cambio di destinazione d’uso semplificato secondo le nuove disposizioni. In assenza di questa, per portare a termine l’operazione hanno bisogno tassativamente del permesso di costruire rilasciato dal Comune in cui sussiste l’immobile.
Serve l’intervento regionale
Senza un intervento regionale, quindi, la SCIA non basta. A supporto di questo principio, arriva una recentissima sentenza del TAR del Lazio (n. 8313 del 29 aprile 2025). Questa riguarda un caso in cui un seminterrato aveva effettuato un cambio di destinazione d’uso diventando residenziale, solamente tramite SCIA. Il Comune però, ha ordinato la sospensione dei lavori e la successiva demolizione delle opere messe in atto. Il TAR ha dato ragione al Comune, proprio in forza dell’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, modificato dal Salva Casa:
- il cambio di destinazione d’uso verticale richiede una modificazione edilizia rilevante, per cui non è sufficiente una SCIA, anche in assenza di opere strutturali,
- il cambio incide sul carico urbanistico a causa della nuova superficie residenziale,
- il Lazio non presenta una disciplina regionale per questo caso, per cui il Salva Casa non si può applicare automaticamente, ma si deve passare per le vecchie procedure, così come specificato dalla norma.
Questa sentenza mette in guardia i proprietari dal procedere, senza gli adeguati permessi, al cambio di destinazione d’uso, a prescindere dalla sua natura. Un immobile infatti, può passare da ufficio ad abitazione, oppure da abitazione a B&B, a patto solamente che rispetti tutte le norme vigenti e che ottenga tutti i giusti permessi. Come specificano anche le Linee di indirizzo e criteri interpretativi del MIT, le semplificazioni del Salva Casa sono applicabili a queste unità solo se le Regioni individuano le zone interessate attraverso strumenti urbanistici comunali.
