Plusvalenza immobiliare: dopo quanto non si paga più?
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Un argomento su cui c’è sempre parecchia confusione è la plusvalenza immobiliare, ed è venuto il momento di fare chiarezza. Nello specifico, dopo quanto tempo si può vendere il proprio immobile senza dover pagare la plusvalenza? Ecco cosa dice la legge.
La plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo prezzo di acquisto e funziona come base imponibile per una tassazione che va a tassare proprio i guadagni derivanti dalle compravendite immobiliari che non riguardano la prima casa. Gli investitori devono quindi fare molta attenzione a questa tassa, perchè può sottrarre una parte consistente del guadagno previsto. Di conseguenza, se non viene considerata nell’ambito delle compravendite immobiliari, può comportare anche una perdita alla fine dell’operazione.
La normativa sulla plusvalenza immobiliare è stata modificata nel 2019, e a subire un cambiamento è stata proprio l’aliquota, che dal 20% è passata al 26%. Sicuramente non una buona notizia per gli investitori, ma cerchiamo di andare un pò più a fondo della questione e vediamo a quali regole deve sottostare la plusvalenza immobiliare, quando si deve pagare e quando invece si è esenti. Ecco tutto quello che c’è da sapere sulla plusvalenza immobiliare.
Plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare, come già accennato, è una tassa che lo Stato richiede a chiunque venda un immobile ad un prezzo più alto di quello che ha pagato per il suo acquisto, e viene calcolata sulla differenza di prezzo, ossia sul guadagno che il proprietario dell’immobile ricava dalla vendita. Su cosa si deve pagare questa tassa? La plusvalenza si deve pagare in caso di vendita di fabbricati, terreni agricoli, terreni edificabili, terreni oggetto di lottizzazione o fabbricati costruiti sugli stessi, che rientrino in determinati parametri.
Questi parametri riguardano la provenienza dell’immobile (se è stato acquistato oppure ricevuto in successione), il suo status o meno di prima casa o residenza principale e da quanto tempo il proprietario ne è titolare. Una volta stabilito che la plusvalenza si deve pagare, il calcolo che si fa è il seguente. Si usa il guadagno come base di partenza e si sottraggono le tasse per l’acquisto dell’immobile, l’onorario del notaio ed eventuali spese di manutenzione straordinaria.
A questo punto si applica l’imposta sostitutiva del 26% e si salda il dovuto direttamente al notaio, contestualmente all’atto definitivo di compravendita, e sarà poi il notaio a trasmettere l’importo allo Stato. Quand’è però, che si è esenti dal pagamento della plusvalenza?
Quando non si paga la plusvalenza?
Tirando le somme di quanto appena visto, quindi, le casistiche in cui non si deve pagare la plusvalenza immobiliare sono le seguenti:
- l’immobile oggetto della compravendita è una prima casa;
- il proprietario ha venduto l’immobile più di 5 anni dopo il suo acquisto;
- l’immobile è pervenuto al proprietario per successione;
- se l’immobile è stato la residenza principale del proprietario o di un suo familiare per gran parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.
A questi casi, si devono aggiungere anche le esenzioni previste dal Tuir, che all’art. 67 comma 1 specifica la non applicabilità della plusvalenza nel caso questa costituisca un reddito capitale. Questo vuol dire che se deriva dall’esercizio di arti e professioni, dall’esercizio di imprese commerciali, da società in nome collettivo o in accomandita semplice, oppure da lavoro dipendente, la plusvalenza non deve essere pagata.
Infine, bisogna fare attenzione alla plusvalenza immobiliare che riguarda gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Questi infatti, sono sottoposti ad una maxi-tassa se vengono venduti entro i 10 anni dai lavori!
