Tetti e giardini condivisi: cosa puoi fare e cosa no
- Laurea in Belle Arti
Quando si parla di proprietà in condivisione ci si riferisce alle parti comuni di un edificio non condominiale che, per loro stessa natura, sono di proprietà comune dei proprietari degli immobili a cui fanno riferimento. Si tratta, per esempio, di giardini o tetti. Ecco come gestire queste proprietà e tutte le regole da conoscere.
Quando in un condominio si parla di spazi comuni, si fa riferimento a quelle aree dello stabile che sono a disposizione di tutti i condomini, come ad esempio scale, androni e giardini. Si tratta di zone molto facilmente identificabili, il cui titolare è il condominio stesso, e non i singoli condomini. Anche chi non vive in un condominio però, può aver a che fare con la gestione di aree condivise con altri proprietari. Questo è il caso specifico di chi possiede ville plurifamiliari o case a schiera.
In questo caso, si parla di proprietà in condivisione, e ci si riferisce a giardini, pareti perimetrali o tetti. Sono, in poche parole, tutte le parti comuni di un edificio non condominiale, che rappresentano elementi essenziali per l’uso e la struttura dell’edificio stesso e seguono regole ben precise, che non rientrano tra quelle dei condomini. Ecco tutto quello che c’è da sapere a riguardo.
Proprietà in condivisione
Le parti comuni di un edificio non condominiale sono definite proprietà in condivisione, e sono, come anticipato, tutti quegli elementi strutturali, funzionali o accessori che servono all’uso o al godimento di un immobile in egual misura da parte di tutti i proprietari o titolari di altri diritti. Questi non rientrano nella normativa che regola gli spazi comuni dei condomini, perchè si trovano in contesti non condominiali, come ad esempio le case a schiera o le realtà plurifamiliari, ma devono comunque essere gestiti congiuntamente. Si tratta di:
- tetto,
- muri perimetrali,
- fondazioni e suolo,
- vialetto d’accesso,
- cortile e ingresso principale,
- scale (se condivise),
- impianti in condivisione.
A regolare la gestione di queste zone comuni è il principio della comunione, presente negli articoli 1100 e successivi del Codice Civile. Qui si specifica, infatti, che ogni proprietario può servirsi della cosa comune a patto che non ne modifichi la destinazione d’uso e non impedisca agli altri proprietari di goderne in egual misura.
Il principio di comunione
In base al principio di comunione, i proprietari delle singole unità immobiliari possono intervenire sugli spazi comuni solamente con l’approvazione della maggioranza nel caso di manutenzione ordinaria (art. 1105 del Codice Civile), mentre serve l’unanimità per gli interventi di manutenzione straordinaria. Inoltre, non si può cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni o impedire agli altri proprietari di utilizzarle, così come non si deve compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro dello spazio e dell’edificio nel suo insieme.
Per quanto riguarda l’aspetto economico, ogni proprietario deve contribuire alle spese di manutenzione e conservazione in proporzione alla propria quota di proprietà. Il principio di condivisione può sembrare simile alla gestione condominiale classica, ma è da un lato più semplice, e dall’altro più complessa. Più semplice perchè riguarda meno persone, e più complessa in quanto per tutelarsi è sempre bene mettere le decisioni prese nero su bianco e ottenere sempre il consenso degli altri proprietari, cosa non sempre scontata.
Il regolamento condominiale, infatti, regola con precisione tutti gli aspetti della condivisione, lasciando pochissimo margine per interpretazioni contrastanti. Sancisce, inoltre, quali sono le responsabilità dei singoli nei confronti della cosa comune, come nel caso della riparazione del tetto. Tutto questo, negli edifici non condominiali, è da rimandare alla gestione coscienziosa dei proprietari comuni.
