Pagare l’affitto in anticipo: il locatore può pretenderlo?
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Il locatore può chiedere all’inquilino di pagare l’affitto in anticipo? A quanto pare, sempre più locatori stanno iniziando a inserire nel contratto di affitto la clausola che obbliga l’inquilino a pagare l’affitto prima ancora di usufruire dell’immobile, ma è lecito farlo? Ecco cosa dice la legge a riguardo.
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Attualmente il mercato delle locazioni in Italia sta vivendo un vero e proprio boom di domanda, a fronte di un numero tutto sommato limitato di offerte. Questo include sia gli appartamenti interi, che le stanze singole, o addirittura condivise. Per dare un’idea di quanto gli affitti siano presenti nel nostro Paese, dal Rapporto immobiliare 2024 dell’Agenzia delle Entrate pubblicato pochi mesi fa, si vede che solo nel 2023 sono stati stipulati più di 890.000 contratti di locazione ad uso abitativo.
Si tratta, quindi, di un argomento che interessa tantissime persone, e per cui la regolamentazione necessita di essere quanto mai chiara ed esaustiva, che non lasci spazio a dubbi. Purtroppo però, di dubbi ce ne sono parecchi, e uno di questi riguarda il pagamento anticipato del canone d’affitto da parte dell’inquilino. Infatti, non sono pochi i casi in cui il locatore inserisce questa clausola tra i vincoli del contratto. La domanda è: può farlo?
Gli obblighi delle parti
Prima di capire se il locatore può pretendere che l’inquilino paghi in anticipo il canone d’affitto, vediamo quali sono gli obblighi di entrambe le parti. Il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buone condizioni e idoneo ad essere utilizzato come abitazione, di occuparsi della manutenzione straordinaria dello stesso e di garantire all’inquilino, che in gergo tecnico si chiama conduttore, l’uso esclusivo e indisturbato dell’abitazione. Da parte sua invece, il conduttore ha i seguenti obblighi:
- pagare il canone d’affitto secondo le modalità stabilite nel contratto;
- utilizzare l’immobile secondo la destinazione d’uso per cui lo ha affittato;
- occuparsi della manutenzione ordinaria dell’immobile;
- restituire l’immobile alla scadenza del contratto, nello stato in cui lo ha ricevuto.
Dove si colloca, in questo quadro, il pagamento del canone d’affitto anticipato? Facciamo chiarezza.
Pagare l’affitto in anticipo
A regolare le locazioni in Italia è principalmente la Legge n. 431/1998, con tutte le sue integrazioni e i suoi aggiornamenti successivi. Parlando nello specifico del pagamento di un contratto di affitto, all’interno di questa legge si trova l’articolo 13, il quale pone dei limiti:
- il locatore non può chiedere un canone “in nero” oltre quello previsto dal contratto;
- il locatore deve registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla sua stipula;
- non si può inserire nel contratto nessuna clausola che deroghi i limiti di durata del contratto.
Stando così le cose, non ci sono menzioni esplicite su quando si debba pagare il canone d’affitto. Pertanto, se tra locatore e conduttore sussiste un contratto libero (ossia un 4+4), al suo interno si può inserire la clausola che obbliga il conduttore a pagare l’affitto in anticipo, che sia questo riferito a più mensilità oppure al pagamento dell’intero canone in un’unica soluzione. Starà poi al conduttore accettare o meno questa condizione.
Il discorso cambia per i contratti a canone concordato (ossia i 3+2), poichè questi seguono un modello di contratto ministeriale che non può essere modificato in nessun modo, e che al suo interno non contiene clausole inerenti il pagamento anticipato del canone di locazione. E’ essenziale non procedere con un affitto senza contratto, poichè in questo caso non ci sarebbe alcuna regola, e potrebbero sorgere numerosi problemi. Per esempio, si potrebbe discutere su chi paga IMU e TARI.
