Assemblea condominio senza verbale: sono valide o no?
- Laurea in Belle Arti
Niente verbale dopo l’assemblea di condominio, cosa succede alle decisioni prese? Sono ancora valide o possono essere impugnate dai condomini che erano assenti e che, in assenza di un documento che le attesti, non hanno prova di come siano state deliberate? Ecco cosa dice la legge a riguardo.
Partecipare alle assemblee di condominio è una responsabilità di ogni condomino. Quando però non è possibile presenziare in prima persona, solitamente si lascia una delega ad un vicino, oppure si rimane aggiornati sulle decisioni e le delibere prese dalla maggioranza attraverso il verbale d’assemblea che l’amministratore invia ai singoli condomini a seguito della riunione. Cosa succede però se, dopo un’assemblea, l’amministratore non trasmette il verbale?
In particolare, questa mancanza come influenza le decisioni prese? Un condomino assente all’assemblea può impugnare le deliberazioni prese per omessa comunicazione del verbale? Ecco cosa dice la legge a riguardo, e quali sono le azioni che i condomini assenti possono intraprendere nei confronti dell’amministratore.
Niente verbale dopo l’assemblea
L’assemblea di condominio è una cosa antipatica a tutti, ma necessaria per garantire il quieto vivere e il buon mantenimento dello stabile in cui si vive. Periodicamente, ci si deve riunire per prendere decisioni in merito a spazi comuni, spese da sostenere e diverse altre materie che possono sorgere nella vita quotidiana, dagli screzi tra vicini a questioni legali. Per tutti questi motivi, partecipare alle assemblee di condominio è una responsabilità da assolvere. Se però non si può partecipare, si viene messi al corrente delle decisioni prese dall’amministratore di condominio, che invia puntualmente il verbale assembleare.
Cosa succede se però questo verbale non viene trasmesso e, nell’assemblea in oggetto, sono state prese decisioni importanti? Innanzitutto c’è da dire che il Codice Civile non stabilisce un termine che l’amministratore deve rispettare per l’invio del verbale, ma lo obbliga a tenere un registro dei verbali delle assemblee (art. 1130, comma primo, nr. 7). Di conseguenza, prevede conseguenze per l’omessa notifica delle delibere assembleari.
Si possono impugnare le decisioni dell’assemblea?
L’art. 1137 del Codice Civile stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea possono essere impugnate entro 30 giorni dalla data della riunione (per chi era presente, ma dissenziente o astenuto), o dalla data di trasmissione del verbale (per chi era assente). Se manca il verbale però, cosa succede? La legge (Trib. Roma, 20 settembre 2021, n.14607) afferma che:
“Qualora il verbale non venga inviato al condomino assente in assemblea, il termine di 30 giorni decorre dal momento in cui l’assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare”.
La comunicazione può avvenire in diversi modi, in quanto il Codice Civile non prevede che l’amministratore utilizzi esclusivamente modalità formali per informare i condomini:
- via WhatsApp;
- via mail ordinaria;
- via PEC;
- per comportamento del condomino (se usa, ad esempio, l’opera realizzata con delibera di cui non ha avuto comunicazione).
Stando così le cose, un singolo condomino può accusare l’amministratore di grave inadempienza per l’omessa comunicazione, ma non può impugnare le deliberazioni per il medesimo motivo. Mancherebbe, in questo caso, l’oggetto stesso dell’impugnazione. Di conseguenza, si può affermare che l’assenza del verbale di assemblea non costituisce un vizio autonomo della deliberazione.
L’amministratore inadempiente, però, può ricevere dall’autorità giudiziaria una revoca del proprio mandato. Come indicato nel Regolamento di Condominio, le assemblee sono una responsabilità dei condomini, e come tali andrebbero rispettate, in quanto durante il loro svolgimento si prendono decisioni importanti per la vita di tutti, dalla sostituzione dei citofoni al cambio della caldaia condominiale, a lavori più importanti e onerosi, che gravano su tutti i singoli proprietari.
