Immobili in classe fittizia: cosa sono e come si distinguono
- Laurea in Belle Arti
Gli immobili in classe fittizia sono tutti quegli immobili che non possono essere utilizzati a pieno titolo e, proprio per questa loro particolare caratteristica, seguono regole diverse da tutti gli altri immobili. Rientrano in questa classe le categorie catastali F3 ed F4, ma non devono essere confuse tra loro.
Le categorie catastali degli immobili servono ad identificare il tipo di immobile in oggetto e la sua destinazione d’uso. In questo senso, si trovano, tra le altre:
- categoria catastale A1 – abitazioni signorili;
- categoria catastale A3 – abitazioni di tipo economico;
- categoria catastale A7 – abitazioni in villini;
- categoria catastale C1 – negozi e botteghe;
- categoria catastale C2 – magazzini e locali di deposito;
- categoria catastale C6 – stalle, scuderie, rimesse e autorimesse.
Tutte queste categorie si riferiscono agli immobili in base al modo in cui vengono utilizzati. Finchè la destinazione d’uso non è definita però, gli immobili si trovano in quelle che sono definite le categorie di immobili in classe fittizia. In particolare, la classe fittizia fa riferimento a due categorie catastali specifiche: la categoria F3 e la categoria F4.
Queste due categorie vengono spesso confuse tra loro, ma sono in realtà parecchio diverse. La categoria F3, infatti, si riferisce agli immobili in corso di costruzione, mentre la F4 agli immobili già esistenti, ma in corso di definizione. Come si devono trattare questi immobili, e quali sono le regole che devono seguire, soprattutto a livello fiscale?
Immobili in classe fittizia
Come anticipato, gli immobili in classe fittizia sono tutti gli immobili che vengono accatastati in F3 e F4 e che non hanno ancora una destinazione d’uso ben precisa. Si tratta, rispettivamente, degli immobili in corso di costruzione, e di quelli che esistono già, ma sono ancora in corso di definizione. Secondo la legge, un immobile può rimanere in una classe fittizia solamente per un periodo limitato di tempo, che può andare dai 6 ai 12 mesi. A specificarlo è la circolare 4/T 2009 dell’Agenzia del Territorio. Una volta passato questo termine, o comunque quando la fase di costruzione o definizione finisce, si deve modificare il catasto inserendo la nuova categoria.
Come è noto, una delle funzioni delle categorie catastali è quella di determinare la rendita, dalla quale vengono calcolate le imposte che il proprietario deve pagare allo Stato. Come ci si deve comportare, quindi, con queste categorie catastali che non fanno riferimento a nessuna destinazione d’uso in particolare e che, per loro stessa natura, identificano immobili che non si possono utilizzare a pieno titolo? Semplicemente, per loro valgono regole diverse da quelle che vigono per gli altri immobili.
IMU e TARI, come funzionano?
Una domanda che in molti si fanno quando si ha a che fare con immobili in classe fittizia è se questi siano soggetti al pagamento di IMU e TARI. Queste due spese fanno sorgere spesso dubbi e domande, come ad esempio nel caso degli immobili affittati, in cui ci si chiede se debbano essere pagate dal locatore o dal conduttore. Soprattutto, le domande si affollano quando ci si avvicina alle scadenze delle rate IMU, per non rischiare di sbagliare e diventare morosi.
Ebbene, dato che gli immobili non possono essere usati mentre si trovano nelle categorie F3 ed F4, e che la loro destinazione d’uso non si può determinare, i proprietari degli immobili sono esentati sia dal pagamento dell’IMU che dal pagamento della TARI. L’esenzione viene meno, ovviamente, al momento dell’assegnazione della nuova categoria catastale.
