Donazione di immobili senza il notaio? Ecco quando è possibile

La cessione di un immobile richiede la formalizzazione di un atto di cessione e l’intervento di un notaio. In determinate circostanze, è però possibile effettuare la donazione di un immobile anche senza la  tassativa presenza di un notaio, con le conseguenti spese legali. Cechiamo di fare chiarezza sulle modalità che possono andare a determinare tale opzione.

Donazione di immobile: come bisogna procedere

Solitamente il passaggio di proprietà di un immobile implica la redazione di un atto di cessione e l’intervento di un notaio. Durante questo processo, è essenziale dover versare una determinata somma di compenso al notaio, per attestare il trasferimento di proprietà. Tuttavia, questa non è l’unica spesa prevista.

Infatti si rende  necessario affrontare il pagamento delle imposte, quali quelle di registro, ipotecarie, di bollo e la tassa catastale. Nonostante ciò a quanto pare è possibile procedere con la cessione di un immobile, anche senza il coinvolgimento di un notaio. A tal riguardo possiamo dire tuttavia  che l’intervento del notaio è generalmente richiesto, anche se sussistono situazioni particolari.

Infatti in alcuni casi è possibile coinvolgere un pubblico ufficiale, solo nella fase conclusiva dell’atto. Ad esempio, un genitore che intenda cedere un immobile al proprio figlio può optare tra una cessione indiretta e l’usucapione.

Cosa si intende per donazione di immobile

Prima di andare a fare chiarezza su cosa si intenda per cessione indiretta e l’usucapione, sarà bene approfondire il concetto di cessione. La donazione è regolamentata dall’articolo 769 del Codice Civile, il quale definisce la donazione come il contratto mediante il quale, per motivi di generosità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di quest’ultima di un suo diritto, o assumendo un impegno nei suoi confronti.

La donazione di un immobile richiede l’intervento di un notaio, mediante un atto notarile apposito. Le spese associate a tale procedura legale, includono il compenso del professionista e le imposte applicabili. La donazione di un immobile si perfeziona  quando il donante (proprietario) trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile a un altro soggetto, il donatario.

Questo trasferimento di proprietà  è basato di fatto su uno spirito di generosità, costituendo una donazione spontanea che arricchisce il beneficiario. Solitamente la donazione di un immobile avviene attraverso la stipula di un contratto tra le parti, con la presenza di un notaio. Tale donazione può essere diretta o indiretta.

La donazione diretta implica che il donante trasferisca il bene al donatario tramite un atto formale in forma pubblica, con la partecipazione di testimoni. D’altra parte, la donazione indiretta comporta che il donante trasferisca l’immobile al donatario tramite l’acquisto iniziale dell’abitazione, la quale viene poi intestata al soggetto donatario.

Cos’è la cessione indiretta

E’ comunque possibile effettuare una donazione indiretta, intestando l’immobile a terzi. Si otterranno gli stessi effetti di una donazione, anche senza la formalità di un contratto notarile. Questo avviene quando il donatario si arricchisce attraverso atti che hanno una causa diversa rispetto alla donazione, e quindi non richiedono un atto pubblico.

Tale iter viene spesso utilizzato dai genitori che acquistano l’immobile e lo intestano al figlio, o dall’acquirente che, nel contratto preliminare sostituisce il figlio nella stipula del contratto definitivo, andando a sostenere tutte le spese per l’acquisto. In questi casi, il notaio è coinvolto solo per la redazione dell’atto di vendita.

In ogni caso, ci sono spese associate a questi passaggi. Il notaio infatti incide sui costi, avviando le pratiche e conducendo le necessarie verifiche, mentre le imposte vengono applicate in caso di donazione. Per avere un’idea dei costi relativi alle imposte e al notaio, c’è da tenere conto che l’imposta di registro, ipotecaria e catastale può ammontare a circa € 200. Invece per  l’imposta di bollo si è a circa €230, ma va aggiunta poi un’imposta di donazione, che oscilla dal 4% all’8%, della base imponibile.

Quando si può ricorrere all’usucapione

Esiste un’altra opzione rispetto a quanto descritto precedentemente, ovvero l’usucapione. In questo caso, non si tratta di una donazione propriamente detta, ma comunque il soggetto che riceve l’immobile ne può beneficiare. L’elemento essenziale in questo caso è che le parti coinvolte siano concordi sulla possibilità dell’usucapione.

Attraverso un tribunale o un processo di mediazione, è possibile andare a scegliere l’usucapione, che permette di acquisire la proprietà di un bene senza la necessità di stipulare un contratto tra le parti. Le norme prevedono che se un soggetto utilizza un bene per più di 20 anni, diventa direttamente proprietario, senza bisogno di redigere un contratto.

Per sfruttare questa possibilità e risparmiare sulle spese notarili e fiscali, è comunque necessaria l’approvazione di un giudice. Anche in questo caso, un genitore può garantire all figlio l’utilizzo di un immobile per almeno 20 anni, consentendo così di ottenere la proprietà attraverso un semplice verbale e l’approvazione di un giudice.

Questa procedura pur comportando un vantaggioso risparmio sui costi, implica un prolungamento dei tempi dovuto sia al periodo di utilizzo del bene, sia alle tempistiche richieste per effettuare la mediazione e ottenere il consenso per il trasferimento automatico.