Catasto: cos’è, a cosa serve e come funziona


Quando si vende o si acquista casa si deve capire più o meno quanto spendere per le dovute tasse e così  si comincia a familiarizzare con alcuni termini. Quali? Visura catastale, rendita catastale, categorie catastali e così via. Ma in concreto questo catasto cos’è? Tranquillo te lo spieghiamo e di seguito ti offriamo una breve guida cui attingere per fugare ogni dubbio. Mettiti comodo e inizia la lettura!


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Il termine tanto per cominciare deriva dal greco κατάστιχον cioè registro ed esattamente vuol dire riga per riga”. Questo già ci fa capire che abbiamo a che fare con dei dati e che quindi occorre consultare degli atti e acquisire le dovute e corrette informazioni.

Il catasto ha subito una riforma con il decreto legislativo del Consiglio dei Ministri del 20 febbraio 2015 con cui sono state annunciate alcune novità. È cambiato il metodo di calcolo delle rendite, scompariranno alcune categorie catastali e avranno peso alcuni fattori quali la metratura, l’intorno, la tipologia edilizia, se è presente un ascensore, a che piano si trova e l’affaccio. Un percorso che si è concluso nel 2019 con un computo diverso anche per le tasse. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.


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Catasto: cos’è

Il catasto è un vero e proprio archivio di tutti i beni immobili, siano essi terreni piuttosto che fabbricati, presenti in un Comune o in una Provincia con tanto di nomi dei proprietari. Rappresenta dunque una carta d’identità corredata di ogni informazione utile relativa alla localizzazione geografica, all’estensione della proprietà, alla destinazione d’uso e alle caratteristiche di un bene. A corredo troviamo la foto o meglio la mappa che è esplicativa dei dati riportati più un registro consultabile su richiesta. In Italia si divide in due sezioni:

  • Catasto dei terreni: con elenco di terreni agricoli e non edificati;
  • Catasto dei fabbricati o catasto edilizio urbano: con elenco di fabbricati di uso civile, industriale o commerciale.

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Catasto: a cosa serve

Il catasto è uno strumento utile e prezioso in quanto registra tutte le proprietà ed eventuali cambiamenti che subiscono nel tempo. Dati che serviranno poi per la giusta tassazione. L’Agenzia delle Entrate gestisce la banca dati catastali. Ma cosa troviamo al suo interno? Vediamolo insieme:

  • identificazione catastale: numero di mappa, nome del comune, codice sezione, numero di particella e numero di subalterno;
  • indirizzo;
  • classe di redditività: solo in alcuni casi;
  • consistenza: espressa in superficie o in numero di vani;
  • rendita catastale: il reddito calcolato al netto delle spese e al lordo delle imposte;
  • categorie.

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I dati catastali

I dati catastali altro non sono che informazioni dettagliate su un certo immobile che consente, con precisione, di identificare la giusta collocazione geografica. Gli uffici catastali appuntano tutto con dovizia di particolari sulle loro mappe cartografiche che è possibile consultare all’occorrenza.

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Le categorie catastali

Le categorie catastali sono delle informazioni codificate legate alla destinazione d’uso dell’immobile. Si distinguono in 5 gruppi dalla lettera A alla F: da abitazioni e alloggi storici a quelli signorili passando per scuole, musei, gallerie e via dicendo. Sono le colonne portanti per il calcolo delle tasse: IMU (Imposta Municipale Propria) e Tasi (Tributo locale sui servizi indivisibili), che insieme alla Tari formano la IUC ovvero l’Imposta Unica Comunale, sono dovute sulla prima casa solo a determinate condizioni.

Quali? Se considerate di lusso o pregio. Ma come si fa a capire a quale categoria catastale appartiene il nostro appartamento per esempio? Basta dare uno sguardo all’atto di compravendita oppure richiedere la visura catastale.

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La visura catastale

La visura catastale ti dà accesso ad atti e a documenti che consentono di acquisire direttamente una serie di informazioni circa tale o tal’altro immobile. Si tratta di informazioni pubbliche a cui tutti possono accedere ma solo il proprietario dell’immobile non paga queste informazioni.

La richiesta va fatta presso qualsiasi Ufficio provinciale o per via telematica. Cosa si ottiene? Tutti i dati riguardanti i beni censiti al catasto, alla mappa catastale e alle planimetrie: troverete anche la superficie catastale. Andiamo a vedere nel dettaglio di cosa si tratta.

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La superficie catastale

La superficie catastale si ottiene dalla somma dei vari tipi di superficie di un’unità immobiliare cioè entrano nel calcolo anche lo spessore dei muri e i vani accessori diretti e indiretti. Questo vuol dire che per un’abitazione tipo la superficie catastale andrà così calcolata:

  • al 100% i vani principali compreso lo spessore dei muri;
  • al 50% i vani indiretti comunicanti: vale a dire cantine, soffitte e simili;
  • al 25% vani indiretti non comunicanti;
  • il resto delle aree quali spazi condominiali, corti, giardini o piuttosto balconi e terrazze.

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Galleria foto: Il catasto

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Paola Palmieri

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