Amministratore assente: come richiedere la revoca immediata
- Laurea in Belle Arti
In caso di un amministratore di condominio irreperibile e che non adempie ai propri doveri nei confronti dei condomini, quanto tempo si deve aspettare prima di far scattare la revoca? Una recente sentenza del Tribunale di Pisa chiarisce una volta per tutte come agire in caso di amministratore fantasma, e quando questo comportamento può portare ad una revoca dell’incarico.
L’amministratore di condominio è un professionista che, per la giurisprudenza, è vincolato ai condomini di cui gestisce la proprietà immobiliare, da un rapporto giuridico di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. Quello che lega l’amministratore ai condomini, quindi, non è un rapporto di lavoro subordinato, ossia l’amministratore non è un dipendente dell’assemblea, ma un professionista incaricato, per rappresentanza, di proteggerne gli interessi e farne le veci.
Questi deve, in sostanza, custodire la proprietà comune nell’interesse del condominio nel suo insieme, gestire i conti in maniera trasparente e adempiere a tutti gli obblighi connessi a queste attività, come ad esempio convocare l’assemblea e assistere i condomini nelle problematiche quotidiane. Quando però un amministratore diventa irreperibile, cosa si deve fare? Il Tribunale di Pisa con una recente sentenza ha chiarito una volta per tutte quando scatta la revoca.
Amministratore di condominio irreperibile
Come si è visto, il compito principale dell’amministratore di condominio è fare gli interessi del condominio come entità unica. Questo vuol dire che non deve favorire un condomino sugli altri, essere imparziale e far applicare a tutti le disposizioni di legge, per una buona e civile convivenza. Poichè l’amministratore non è un lavoratore subordinato del condominio, ma un professionista che lo rappresenta, nello svolgimento della sua attività gode di un ampio margine di libertà, e non è obbligato ad essere presente negli ambienti condominiali e a “timbrare il cartellino”.
Ciò detto, deve comunque adempiere ai suoi doveri, elencati negli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile:
- convocare l’assemblea annuale, in cui deve rendere conto del proprio operato,
- recuperare il credito nei confronti degli inquilini morosi,
- tenere il libro dei verbali assembleari, aggiornare l’anagrafica condominiale e custodire i libretti e i certificati attestanti la sicurezza degli impianti comuni,
- essere reperibile nei giorni e negli orari di ricevimento comunicati ai condomini.
La reperibilità, quindi, rientra a tutti gli effetti tra gli obblighi di legge di un amministratore di condominio. Cosa succede, però, se questi si rende irreperibile e ignora i condomini smettendo, di fatto, di adempiere ai suoi doveri?
Quando scatta la revoca
La conseguenza più grave in cui un amministratore irreperibile può incappare è senza ombra di dubbio la revoca dell’incarico conferitogli dal condominio. Il primo step per arrivarvi è una valutazione discrezionale da parte di un giudice competente il quale, in caso di parere negativo, può chiedere la revoca giudiziale al Tribunale. Nel decreto del 3 giugno 2025, il Tribunale di Pisa affronta proprio questo argomento, definendo una volta per tutte le responsabilità dell’amministratore di condominio, che non sempre sono esplicitate nel regolamento di condominio.
In particolare, ha chiarito che se un amministratore mostra chiari segni di incuria, trascuratezza e totale assenza nella gestione del condominio, nella convocazione delle assemblee e nell’assistenza ai condomini, questi non è idoneo a ricoprire il ruolo che gli è stato affidato, poichè rischia di esporre sia il condominio che i singoli condomini a rischi potenziali, anche estremamente gravi. Di conseguenza, se si riesce a provare la negligenza, ossia se si supportano le accuse con una documentazione attestante la negligenza, si può ottenere la revoca dell’incarico per mano del Tribunale.
