Casa in ristrutturazione: IMU ridotta o sospesa?
- Laurea in Belle Arti
Come funziona l’IMU sulla casa in ristrutturazione? La sua applicazione segue le solite regole oppure esistono delle deroghe e delle esenzioni? Porsi questo tipo di domande è più che lecito, soprattutto se ci si trova nella situazione in cui si sta ristrutturando casa e si avvicina la scadenza di una rata dell’IMU.
La materia dell’IMU è una di quelle che solleva sempre più domande e dubbi. Se la regola generale è molto chiara, a far sorgere punti interrogativi sono i casi più particolari. Ne è un esempio il caso in cui si sta ristrutturando un immobile, e ci si chiede se l’applicazione dell’IMU è la stessa che per gli immobili fatti e finiti. A regolare questo specifico caso, è la disciplina introdotta con la Legge di Bilancio 2020, che per prima detta le regole della determinazione dell’imposta durante le fasi di ristrutturazione, costruzione o ricostruzione di un immobile.
Considerando l’approssimarsi della prima scadenza IMU del 2025, che prevede l’acconto IMU da pagare entro il 16 giugno, è più che lecito domandarsi come ci si deve comportare in questi casi. Ecco cosa dice la legge e come funzionano il calcolo e il pagamento dell’IMU con un immobile in ristrutturazione.
IMU sulla casa in ristrutturazione
Come anticipato, a regolare la materia dell’IMU sugli immobili oggetto di ristrutturazione, è la Legge di Bilancio 2020. In particolare, questo argomento è trattato nell’articolo 1, comma 746. Qui infatti, si legge che durante l’intero periodo della ristrutturazione, l’IMU segue regole diverse dal solito. In particolare, non si calcola sul valore del fabbricato, ma solo sul valore dell’area edificabile. In parole povere, quindi, l’IMU non si applica sull’immobile, ma sulla sua sola superficie, considerata come suolo edificabile. La motivazione è in realtà molto semplice: l’immobile non è funzionale fintanto che è in fase di ristrutturazione, e pertanto non può essere determinato il suo valore.
Quello della ristrutturazione è, quindi, un periodo che di per sé non dà luogo a un valore catastale, né a potenzialità abitative concrete, in quanto il proprietario non può effettivamente vivere in casa. Gli eventi che determinano il passaggio dalla tassazione basata sulla superficie a quella basata sul valore sono due:
- la fine dei lavori edilizi,
- l’inizio dell’utilizzo dell’immobile.
Finchè uno dei due non si verifica (non devono essere necessariamente contemporanei o consecutivi), l’IMU si calcola unicamente sul valore dell’area edificabile.
Prima casa e seconda casa
Anche nel caso di un immobile in ristrutturazione rimane valida la regola che sulla prima casa non si deve pagare l’IMU (a meno che la categoria catastale dell’immobile non sia tra quelle di lusso). Di conseguenza, mettendo la residenza e abitando anche parzialmente un immobile in ristrutturazione come prima casa, si ottiene l’esenzione totale dal pagamento dell’IMU. Se al contrario, la casa che si sta ristrutturando non è la prima abitazione, conviene non abitarla fino alla fine dei lavori, per poter usufruire del calcolo IMU ridotto rispetto a quello che risulterebbe dal calcolo sul valore catastale dell’immobile.
Tirando le somme, quindi: se quella che si ristruttura è la prima casa, conviene trasferire il prima possibile la residenza per ottenere l’esenzione IMU, mentre in caso di seconda abitazione, conviene attendere la fine dei lavori per non pagare l’IMU per intero prima del tempo. La prima data dello scadenzario IMU 2025 si avvicina, e conoscere questo tipo di caso (così come tutte le nuove regole IMU) può essere utile per pagare solamente il dovuto, e nulla di più.
