Legge 104, cambia l’accesso al mutuo prima casa: chi può ottenere la garanzia all’80%
- Laurea in architettura d'interni
La legge n. 116/2026 amplia la platea delle categorie prioritarie del Fondo Prima Casa. S’introduce la copertura potenziata al 80% per i soggetti con disabilità grave e per i loro familiari conviventi.
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Il quadro normativo relativo all’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale registra un aggiornamento rilevante con l’entrata in vigore della legge n. 116/2026. A decorrere dal 3 agosto 2026, il legislatore ha disposto l’inclusione delle persone con disabilità grave tra i beneficiari prioritari del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. La tutela si applica specificamente ai soggetti cui sia stata riconosciuta la disabilità permanente in situazione di gravità ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. Il beneficio viene esteso anche ai familiari conviventi da almeno due anni con la persona disabile, limitatamente ai rapporti di parentela in linea retta o collaterale quali figli, figlie, fratelli e sorelle del richiedente.
L’intervento normativo mira a ridurre l’asimmetria nell’accesso ai finanziamenti ipotecari. Le banche oggi tendono infatti a richiedere tutele reddituali o reali elevate, prima di concedere un mutuo. L’inserimento di questi profili nelle fasce ad accesso preferenziale pareggia così la disciplina con quanto già previsto per i giovani under 36, le famiglie monoparentali e i nuclei familiari numerosi. Il Fondo non eroga contributi a fondo perduto nè abbatte direttamente la quota capitale, ma agisce da garante pubblico nei confronti degli istituti di credito aderenti all’iniziativa.
La misura della copertura ipotecaria e il parametro ISEE
In via ordinaria, la garanzia rilasciata dallo Stato copre fino al 50% della quota capitale del mutuo erogato. Con le modifiche apportate dalla legge n. 116/2026, per le categorie prioritarie è prevista l’elevazione della garanzia pubblica fino all’80% del valore del finanziamento. Per beneficiare di questa percentuale maggiorata, il richiedente deve presentare un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) in corso di validità non superiore alla soglia di 40.000 euro annui. La presenza della garanzia statale all’80% attenua il rischio di credito per l’istituto finanziatore, agevolando la concessione di mutui ad alto valore rispetto al prezzo dell’immobile, noti in ambito bancario come finanziamenti High LTV (Loan to Value) che possono raggiungere la copertura del 100% del costo di compravendita.
Limiti dell’immobile e procedura d’accesso tramite Consap
L’accesso al Fondo è subordinato al rispetto di vincoli operativi definiti dalla legge. L’importo massimo del mutuo ipotecario ammissibile non può superare i 250.000 euro. L’immobile oggetto di acquisto deve essere adibito ad abitazione principale e non deve rientrare nelle categorie catastali di pregio o lusso, restando quindi escluse le unità iscritte in A/1, A/8 e A/9. Il richiedente non deve risultare proprietario di altri immobili ad uso abitativo al momento della domanda, salvo quelli acquisiti per successione a causa di morte e ceduti in uso gratuito a genitori o fratelli. La richiesta di garanzia non va inviata direttamente a Consap. Il cittadino deve presentare la domanda esclusivamente presso la banca presso cui richiede il mutuo, allegando la certificazione della legge 104/1992, la documentazione anagrafica, il modello ISEE e il modulo d’istanza. L’istituto inoltra la pratica al gestore pubblico, il quale esprime il proprio parere entro 20 giorni lavorativi. A seguito dell’ammissione, la stipula del contratto di mutuo deve avvenire entro il termine perentorio di 90 giorni.
