Vendere nuda proprietà e usufrutto: cosa comporta

Per la compravendita separata ma contestuale dell’usufrutto e la nuda proprietà la legge italiana prevede una doppia tassazione, in quanto sono due operazioni che generano effetti distinti dal punto di vista fiscale e civilistico. Ecco come gestire, in un’unica compravendita, entrambi i diritti.

Quando si effettua la compravendita di una nuda proprietà, ad essere compravenduto non è solamente il bene, ma anche i due diritti ad esso legato: quello dell’usufrutto e quello della nuda proprietà. Si tratta, quindi, di una compravendita sì contestuale, ma che riguarda due entità diverse. Parlando in gergo legale, si dice che comportano effetti distinti sotto il profilo tributario, e proprio per questo sono soggetti a due tassazioni distinte e separate.

Una risposta recentissima dell’Agenzia delle Entrate rimarca proprio la necessità di trattare i due trasferimenti come entità indipendenti, anche se nell’ambito della stessa compravendita, sia sotto il profilo giuridico che sotto quello fiscale. Ecco, quindi, come si deve gestire la pratica.

Usufrutto e nuda proprietà: le differenze

Prima di analizzare la doppia tassazione che grava su usufrutto e nuda proprietà, è necessario capire come mai questi due aspetti della compravendita immobiliare devono essere trattati come due entità singole, e non come un intero. Entrambi sono diritti reali che coesistono e si integrano tra loro, ma conservano una piena autonomia giuridica. L’usufrutto è il diritto di godere di un bene (della casa oggetto della trattativa), mentre la nuda proprietà è il diritto di mantenere la titolarità giuridica del bene (la proprietà sull’immobile), senza però avere la facoltà di utilizzarlo fino al termine dell’usufrutto.

Si tratta, come evidente, di due diritti ben separati, per quanto coesistenti nella compravendita di un immobile in nuda proprietà, e che si attribuiscono a due soggetti diversi nella trattativa. Con la risposta 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate specifica proprio come funziona la doppia tassazione su questi due diritti, riferendosi ad un caso di vendita contemporanea dell’usufrutto e della nuda proprietà, a due acquirenti diversi. L’oggetto della compravendita era un appartamento, con la sua cantina di pertinenza.

La doppia tassazione

Questo caso è emblematico di come si deve trattare la doppia tassazione dei diritti. In particolare:

• la somma derivante dalla vendita dell’usufrutto è qualificata come reddito diverso;
• la somma derivante dalla vendita della nuda proprietà rappresenta una plusvalenza imponibile.

La vendita dell’usufrutto è trattata come reddito diverso secondo l’art. 67, comma 1, lettera h) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che la identifica come una forma di reddito non legata all’esercizio di attività professionali o d’impresa. Lo stesso articolo, alla lettera b), e l’art. 68 del TUIR, definiscono la plusvalenza derivante dalla nuda proprietà come soggetta a tassazione, se questa avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile (eccetto che per la prima casa).

Riassumendo, quindi, chi acquista una nuda proprietà o l’usufrutto di un immobile deve pagare le diverse imposte d’atto applicabili singolarmente ai due diritti, sia per quanto riguarda l’imposta di registro, che le imposte ipotecarie e catastali. Chi vende, invece, deve inserire le somme ricevute nella dichiarazione IRPEF (quelle derivanti dall’usufrutto) oppure pagare un’imposta sulla plusvalenza (sulla nuda proprietà), se si rientra nei 5 anni.

Gli italiani sono sempre più interessati alla nuda proprietà, e conoscere questi aspetti è fondamentale per portare a termine le operazioni immobiliari che la riguardano.

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