L’influenza del Covid sulle locazioni di immobili. Ecco cosa fare

Il covid-19 per effetto dell’alto tasso di contagiosità ha rappresentato una spina nel fianco dell’economia in tutti i settori.  Il rapporto tra inquilini e proprietari non fa differenza. Ecco come un proprietario possa agire per far valere il proprio diritto alla corresponsione del canone

Covid

L’emergenza sanitaria generata dal covid-19 nell’ultimo, funesto, anno ha determinato un terremoto costante negli affari. 

Il virus ha, di fatto, distrutto e raso al suolo l’economia in tutti i propri settori. Quello delle locazioni immobiliari è stato tra i più colpiti dall’emergenza sanitaria tant’è che per gli  immobili di uso commerciale, gli inquilini hanno avuto difficoltà a pagare tasse e fitto a causa dell’assenza di circolazione delle persone e della  moneta.

Dall’altro lato, i proprietari per effetto delle restrizioni nella circolazione, hanno  visto i propri inquilini incapaci di pagare quanto pattuito per assenza di entrate, pur dovendo da parte loro corrispondere le tasse allo stato.


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Ed allora, ci si chiede, come possa un proprietario ottenere il canone in uno stato di emergenza sanitaria da Covid-19?

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Locazione ed emergenza sanitaria: cosa accade?

Al netto delle difficoltà economiche lamentate sia dagli inquilini che dai proprietari in forza di un contratto di locazione che obbliga i primi a pagare il canone, ed i secondi ad avere il diritto di riscuoterlo, vige il principio delpacta servanda sunt“.

Il contratto di locazione di un immobile sia d’uso abitativo che commerciale va onorato ed il canone va corrisposto. La mancanza di entrate da parte degli inquilini-commercianti non consente di far fronte alle spese vive.

Ed allora si genera uno squilibrio contrattuale tra chi deve e chi ha il diritto di ottenere il canone di locazione. L’inquilino, virus a parte, è comunque tenuto, pur restando chiuso per disposizioni governative in regime di lockdown, a versare il canone senza poter godere del locale.

In realtà anche il proprietario non può disporre del locale, essendo occupato dalle merci in esso apposte dall‘inquilino commerciante. Si intrecciano, pertanto, una serie di interessi contrapposti e, spesso, inconciliabili. Ci si chiede, allora, come si faccia a rispettare il canone di locazione in emergenza sanitaria.


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Emergenza Covid-2019: le parti possono accordarsi per diminuire il canone

Per venire incontro alle rispettive esigenze in una fase di ristrettezza economica palese, inquilino e proprietario possono raggiungere un accordo per disporre una diminuzione dell’entità del canone inizialmente pattuito.

Inquilino e proprietario, pertanto, possono provvedere a riformulare le condizioni negoziali del contratto di locazione con conseguente riduzione del canone senza provvedere al versamento di un‘imposta di registro all’Agenzia delle Entrate per effetto della modifica apportata all’iniziale contratto depositato in precedenza.

Tuttavia può verificarsi che il proprietario non acconsenta a ridurre il canone. Cosa succede?


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Canone di locazione non può ridursi per volontà unilaterale dell’inquilino

L’art.1587 c.c. prescrive che per volontà unilaterale dell’inquilino non si possa provvedere a ridurre o non corrispondere il canone di locazione come previsto dal contratto.

L’inquilino può astenersi dal pagamento del canone da esso dovuto solo nel caso in cui il locatore non ottemperi per intero alla propria controprestazione oggetto dell’obbligazione derivante dal contratto in proprio capo.

Pertanto, l’inquilino non può decidere unilateralmente se versare o meno il canone o se determinarne una diminuzione.

A questo punti ci si chiede se lo stato di insolvenza o le difficoltà economiche sopraggiunte possano tutelare l’inquilino che non è più in grado di corrispondere il canone

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Impotenza finanziaria del conduttore non è causa di giustificazione per inadempimento

Qualora il conduttore non sia in grado di provvedere, per difficoltà sopraggiunte di livello economico, al pagamento del canone, tale condizione non potrà esimerlo dall’obbligo di corrisponderlo.

L’impotenza finanziaria dovuta a causa non ascrivibile al conduttore per effetto della crisi sanitaria legata al Covid-19, non esime lo stesso dal pagamento di quanto dovuto né costituisce causa di impossibilità sopravvenuta parziale o totale.

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Crisi economica sopravvenuta: possibile causa di risoluzione del contratto

Tuttavia la crisi economica sopravvenuta per emergenza sanitaria può essere sfruttata dall’inquilino quale causa di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione.

Gli effetti di tale condizione sopravvenuta consentono al conduttore di sgravarsi dall’impegno assunto e sciogliere il vincolo negoziale ex art.1467 c.c.

Con la risoluzione, il commerciante non può soddisfare il proprio interesse ad ottenere una riduzione del canone, perdendo l’indennità di avviamento per l’attività economica posta in essere.

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Inquilino in quarantena alla scadenza della locazione: cosa accade?

Nel caso in cui l’inquilino abbia contratto il covid-19 ovvero sia sottoposto al regime di quarantena proprio al termine della locazione, con obbligo di lasciare il bene immobile, cosa si verifica?

Il contratto ex art.1591 c.c. prevede che al termine della locazione il bene sia consegnato dal conduttore al proprietario

In tal caso, vigendo un obbligo di quarantena derivante da normativa statale per evitare la diffusione del contagio, il conduttore potrà restare fino al termine della stessa nell’immobile ma dovrà comunicare al proprietario il ritardo nell’esecuzione della prestazione per causa di isolamento obbligatorio domiciliare.

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Omesso pagamento del canone: cosa fa il proprietario?

Il proprietario che non si vede corrisposto il canone di locazione può agire per ottenere lo sfratto di morosità

In periodo di Covid-19, per effetto del “decreto rilancio”, l’esecuzione dei provvedimenti sugli immobili di uso abitativo o commerciale prevede la sospensione degli effetti dal 18 Marzo 2020 al 31 Dicembre del medesimo anno.

Pertanto il proprietario per omesso pagamento del canone agisce nel 2020 per ottenere l’accoglimento dell’istanza e conseguente ordinanza di convalida dello sfratto ma per l’esecuzione dello stesso provvedimento dovrà attendere le nuove disposizioni di legge.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza, abilitazione Forense
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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