Lavori indifferibili ed urgenti: che fare se il Condominio non si attiva?

Cosa si verifica se urgano in un Condominio interventi di spesa per esecuzione di lavori di manutenzione ma l’assemblea non decide? Può il singolo condomino sostenere tali lavori singolarmente? Vediamo come bisogna muoversi quando si presenta questa problematica.

Qualora in un Condominio si determini la necessità di procedere a lavori di ristrutturazione, ma il Condominio non si attivi, ci si chiede cosa sia in grado di fare il singolo condomino, per evitare i danni derivanti dall’inerzia dell’assemblea.

Di certo il condomino potrà intervenire personalmente per far eseguire i lavori di manutenzione straordinaria ed urgenti. In caso contrario le spese per l‘esecuzione di lavori di ordinaria amministrazione non potranno essergli rimborsate.

Interventi strutturali necessari ma il Condominio non si attiva: che fare?

Il singolo condomino può procedere nel corso delle assemblee ad evidenziare la necessità ed indifferibilità di determinati lavori di straordinaria manutenzione senza, tuttavia, ricevere risposta né dall’amministratore né dagli altri condomini.

Ovvero è possibile che sul punto apposto all’ordine del giorno non si ottenga la maggioranza in assemblea dei due terzi per incuria di tutti i condomini. L’urgenza di determinati lavori è data dalla propria indifferibilità nel tempo e dalla propria necessità. A farne le spese del ritardo di esecuzione è il decoro dell’edificio e la sicurezza strutturale dello stesso. Rimandare o non provvedere in tempo significa comportare la rovina della consistenza strutturale della parte comune.

Inerzia del Condominio: cosa accade se si attiva il singolo condomino

Per ovviare all’inerzia ed immobilismo degli altri condomini, il singolo proprietario potrà attivarsi ed in assenza dell‘assemblea condominiale, provvedere a spese proprie a far eseguire i lavori di manutenzione.

Tuttavia, anche in caso di “patologica stasi” condominiale, il singolo condomino non avrà diritto ad alcun rimborso spese se il lavoro di manutenzione fatto eseguire non sia urgente ed indifferibile. 

Pertanto se il lavoro fatto eseguire in autonomia risulti essere necessario ed urgente nonchè indifferibile, il singolo condomino dovrà essere rimborsato delle spese sostenute.

In caso di lavori di ordinaria amministrazione, l‘inerzia dell’assemblea non legittima il singolo condomino ad essere rimborsato delle spese sostenute ed anticipate che, pertanto, restano a proprio carico.

Interventi ed opere condominiali: ecco le differenti tipologie

Nell’ambito di una gestione della salute strutturale di un edificio condominiale risultano esserci due tipologie di lavoro:

• Il lavoro di ordinaria amministrazione differibile e non necessario alla tutela e salvaguardia della “salute” strutturale dell’edificio;
• Lavori di straordinaria amministrazione, indifferibili e necessari poichè il rinvio degli stessi può provocare un danno al decoro irreparabile o nella maggior parte dei casi un intervento tardivo e maggiormente oneroso ma non per tal motivo ugualmente risolutivo.

Per quest’ultimi tipi di lavoro, in caso di immobilismo dell’assemblea condominiale, il singolo condomino che provveda alle spese necessarie per l’esecuzione del lavoro avrà diritto al rimborso.

Inerzia del condominio per lavori necessari: la sentenza della Corte di cassazione

La Corte di Cassazione sul punto ha unito le due norme in vigore ed in particolar modo l‘art.1134 c.c. ai sensi del quale:

“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

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E l’art.1105 secondo cui:

“Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Pertanto la Suprema Corte di Cassazione ( Cass. sent. n. 18759/2016.) in merito all‘intervento del singolo condomino per l’esecuzione di lavori  indifferibili di manutenzione straordinaria ha statuito che l’intervento del singolo, se urgente, è consentito con diritto al rimborso delle spese sostenute:

“solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini”