Cambio destinazione d’uso: guida completa


Cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, da commerciale a residenziale, con o senza opere. Le variabili sono molteplici, ecco perché comprendere bene quali sono i requisiti da soddisfare, i documenti necessari e le spese da sostenere.

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Il cambio destinazione d’uso è tra le pratiche più diffuse in ambito urbanistico. Ma cosa significa nello specifico? Partiamo da quanto stabilisce il nostro ordinamento: ogni immobile presenta una propria destinazione a seconda di specifiche peculiarità, siano esse architettoniche o strutturali.

Perché cambiare dunque la destinazione d’uso di un immobile? La sopraggiunta necessità di trasformare un’abitazione in ufficio è una tra le tante ragioni. La normativa vigente, in alcuni casi, rende possibile questa modifica.

Sono molteplici le domande che si pongono gli utenti al riguardo, ad esempio come fare il cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione (“C2” → “magazzino”).


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Per fornire le giuste risposte, scopriamo come funziona la procedura, i costi da sostenere, le norme di riferimento, le tempistiche ed eventuali sanzioni.


Quali sono le destinazioni d’uso di un immobile?

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Nel tempo possono cambiare le esigenze e sopraggiungere la necessità di trasformare, ad esempio, un ufficio in un appartamento, un magazzino in un garage e via di seguito. Occorre in tal caso cambiare la destinazione d’uso. In che modo? Ottenendo le autorizzazioni dagli uffici preposti della pubblica amministrazione.

Prima di andare avanti nella nostra analisi, è necessario considerare tutte le possibili destinazioni d’uso di un qualsiasi immobile:

  • Residenziale: edificio destinato ad uso abitativo.
  • Commerciale: locale impiegato per la piccola e grande distribuzione (negozi, ristoranti, etc).
  • Industriale e artigianale: immobile in cui si svolge l’attività di produzione e/o trasformazione di beni o servizi (industrie, locali artigiani, officine, carrozzerie, etc).
  • Turistica: edificio che ospita attività ricettive (alberghi, ostelli, etc).
  • Servizi: locali divenuti sede di uffici privati, studi professionali, banche, assicurazioni, etc.
  • Agricola: edifici destinati alla produzione agraria, allevamenti e similari.
  • Commerciale all’ingrosso e depositi: attività all’ingrosso e depositi di natura commerciale.

Se le destinazioni d’uso sono promiscue (per esempio residenziale e commerciale), prevale quella con maggior superficie utile.

Come modificare la destinazione d’uso

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Un cambio di destinazione d’uso rilevante si verifica se l’immobile ha un impiego diverso da quello originariamente previsto, comportando un passaggio tra differenti categorie (ad esempio cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione). Può avvenire con o senza l’esecuzione di opere. Rimanendo all’interno di una stessa classe, non si registra una modifica rilevante e alcun cambio di destinazione (ad esempio il proprietario che affitta le stanze e vuole successivamente trasformarla in abitazione).

Per operare una modifica alla destinazione d’uso è necessario verificare la normativa a cui è sottoposto l’immobile, come ad esempio il regolamento comunale e condominiale, il piano regolatore, gli interventi previsti ed eventuali restrizioni.

Se il Piano Regolatore Generale (PRG) consente di modificarla, si potrà procedere nell’iter previsto. In ogni caso se sorgono dubbi, meglio chiedere all’ufficio catastale di riferimento e rivolgersi a un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra).

Limitazioni

Sono previste una serie di limitazioni al cambio di destinazione d’uso. Le riassumiamo brevemente di seguito:

  • il proprio regolamento condominiale vieta la modifica.
  • l’immobile non rispetta le prescrizioni igienico – sanitarie previste dalla normativa comunale.
  • vi sono restrizioni a livello impiantistico.
  • il cambio non è ammesso dal Piano Regolatore Generale (PRG).

Documentazione

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Basta una visura catastale per capire immediatamente quali sono i vincoli urbanistici ed architettonici di un dato edificio. Prima di redigere il progetto, è necessario però verificare i requisiti igienico-sanitari e la situazione sugli impianti (devono essere a norma).

Poiché viene variato l’uso dell’immobile, bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate un’apposita dichiarazione che andrà a modificare la categoria edilizia (ad esempio il cambio destinazione d’uso garage). Ciò si tradurrà in una differente rendita catastale e diverso carico delle imposte (Imu, Tari, etc).

È importante effettuare un’ulteriore distinzione, peraltro già accennata, tra:

  • Cambio destinazione d’uso senza opere: se non sono previste grandi opere di ristrutturazione, basterà presentare una SCIA (Segnalazione certificata di Inizio attività) e procedere con la modifica.
  • Cambio destinazione d’uso con lavori: se sono stati programmati interventi rilevanti che comportano la variazione della struttura dell’edificio, è obbligatorio richiedere un “Permesso di Costruire”. Prima dell’ottenimento di questa concessione, non è possibile iniziare le opere.

Come anticipato, tutti gli impianti devono essere dotati di certificato di conformità.

Normativa

La normativa che regola il cambio di destinazione d’uso, non è conforme per tutti gli aventi diritto a causa delle diverse discipline regionali. Per non commettere errori suggeriamo di prendere come riferimento i rispettivi regolamenti locali e informarsi presso il proprio Comune.

Una volta conclusa la procedura necessaria per il cambio, il tecnico abilitato provvederà a comunicarlo al Catasto, poiché risulterà variata anche la categoria dell’immobile e la rispettiva rendita catastale.

Cambio destinazione d’uso costi

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Per farsi invece un’idea dei costi da sostenere per un cambio di destinazione d’uso, bisogna prendere in esame:

  • le parcelle dei professionisti: di importo differente se richiesta la mera stesura di domande o l’aggiunta di pratiche per interventi e lavori edili.
  • gli oneri di urbanizzazione: sono dovuti se il cambiamento determina un aggravamento del carico urbanistico (acqua, fognatura, parcheggi, etc).
  • le eventuali opere edilizie: tutte le spese da sostenere per gli interventi da compiere sull’immobile.

Le variabili sono davvero molteplici per quantificare esattamente l’esborso, comunque solitamente la maggior parte dei costi è imputabile agli interventi edili e impiantistici.

Tempistiche e sanzioni

Le tempistiche per assolvere tutte le pratiche sono piuttosto veloci se non è prevista la realizzazione di opere. Solitamente sono necessari circa 20-25 giorni. In tutti gli altri casi i tempi si allungano di qualche settimana in più.

Non presentare la documentazione prevista per modificare la destinazione d’uso di un immobile viene considerato un abuso edilizio, perseguito come reato penale e amministrativo.

Alessandro Mancuso

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